Woningcorporaties staan voor een enorme verduurzamingsopgave. Om deze helder in beeld te krijgen, bracht Republiq de huidige staat van het corporatievastgoed in kaart. Het resultaat is een dataset met het energieverbruik van 2,3 miljoen corporatiewoningen. Nu is het aan de corporaties om op basis van deze data de juiste beslissingen te nemen.
De vastgoeddataexperts van Republiq hebben het afgelopen jaar een monsterklus geklaard. Zij brachten het energieverbruik en de CO₂-productie van alle corporatiewoningen in Nederland in kaart en categoriseerden deze naar 140 verschillende woningtypen. ‘Daarmee hebben we de opgave waar woningcorporaties voor staan tastbaar gemaakt’, stelt Sander de Clerck, senior consultant bij Republiq. ‘Voor de beleidsbepalers is het belangrijk om de huidige situatie scherp in beeld te hebben. Met deze informatie kunnen ze nog beter het beleid voor de komende jaren vormgeven en op strategisch niveau aan de juiste knoppen draaien.’
Grote opgave
Volgens De Clerck staan woningcorporaties voor een grote opgave. ‘Ze moeten de woningnood mee helpen oplossen en daarnaast het bestaande bezit verduurzamen. Logisch dat de miljoenenbelasting die ze jaarlijks betalen in de vorm van de verhuurdersheffing, duidelijk onder druk staat de laatste tijd. Voor de beleidsbepalers is het daarom belangrijker dan ooit om aan de hand van data de uitdagingen helder in beeld te krijgen.’
In lijn met de klimaatdoelstellingen van Parijs moet in 30 jaar tijd de CO₂-productie van corporatiewoningen terug worden gebracht naar nul. Dat betekent dat 2,3 miljoen corporatiewoningen in die periode verduurzaamd moeten worden. De Clerck: ‘Dan heb je het over 3% per jaar. Een corporatie met 15.000 woningen in de portefeuille moet daarvoor jaarlijks 450 woningen aanpakken. Dat zijn 20 tot 25 reguliere projecten per jaar en dus twee per maand. Het gaat echt om serieuze aantallen. Technisch is dat een hele uitdaging, maar de vraag is ook: hoe kunnen we voldoende tempo maken? En hoe moeten we prioriteren?’
Urgentie onderstrepen
Volgens De Clerck zijn veel corporaties al druk bezig met verduurzamen, maar zit dat nog te veel in pilots en projecten. ‘Elk jaar dat we besteden aan pilots wordt de opgave voor een groot deel vooruit geschoven. Daarvoor is de uitdaging die er ligt te groot. We moeten nu echt tempo maken, anders gaan we het niet halen. Die urgentie willen wij met data nog eens extra onderstrepen.’
Sander de Clerk: ‘Voor beleidsbepalers is het belangrijk om de huidige situatie scherp in beeld te hebben’
Basisgegevens in handen
Republiq vroeg bij het kadaster een lijst met alle percelen die in eigendom zijn van woningcorporaties. Vervolgens werd de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) hier overheen gelegd, waarmee ze al het vastgoed in eigendom van corporaties in beeld hadden. De dataexperts van Republiq hebben de woningen gecategoriseerd naar 140 verschillende woningtypen. ‘We hebben daarbij gekeken naar typologie, bouwperiode, daktype en energielabel. Met logica en algoritmes hebben we per corporatie groepjes gemaakt van woningen die op elkaar lijken en die dicht bij elkaar staan. Op deze manier hebben we alle woningen verdeeld naar slimme groepjes van woningen die op elkaar lijken. Vervolgens hebben we aangeklopt bij de drie grootste netwerkbeheerders in Nederland: Enexis, Stedin en Liander om daar het energieverbruik van die groepjes woningen uit te vragen, conform de richtlijnen van de AVG. Daarmee hadden we voor 95% van het bezit alle basisgegevens in handen.’
CO₂-uitstoot in beeld
De Clerck: ‘Per woning hebben we het daadwerkelijke energieverbruik van de afgelopen jaren nu in beeld. Daarnaast hebben we op basis van de volledige dataset berekend wat het modelmatige verbruik per m² van de 140 verschillende typen woningen is. Door het verschil tussen het daadwerkelijke verbruik en het modelmatige verbruik in kaart te brengen zie je direct waar het verbruik hoger of lager is dan je zou mogen verwachten op basis van de kenmerken van de woning. Daarnaast hebben we op basis van het energieverbruik de CO₂-productie in beeld gebracht en de energierekening voor de huurder berekend. Hiermee maken we de aansluiting naar de klimaatdoelstellingen én maken we de woonlasten van de huurder inzichtelijk.’
Huurders overtuigen
Met de informatie uit de datasets kunnen woningcorporaties ook makkelijker het gesprek aan met de huurders, stelt De Clerck. ‘Verduurzamen kost veel geld, en een groot deel van het profijt komt bij de bewoners terecht in de vorm van meer comfort en lagere energielasten. Dat kunnen corporaties deels terugverdienen door hogere huren te vragen, maar daar moeten de huurders wel van tevoren mee akkoord gaan. Soms is het lastig die huurders te overtuigen omdat de opbrengsten voor hen nog onzeker zijn. En aangezien je pas een verduurzamingsproject mag uitvoeren als 70% van de huurders akkoord is, is het van groot belang dat je een goed verhaal hebt dat met feiten en cijfers wordt ondersteund.’
Evidence based besluitvorming
Waar het in de wereld van het vastgoed jarenlang niet gelukt is om al die feiten op tafel te krijgen, lukt dat volgens De Clerck nu wel. ‘Er komen steeds meer goede, bruikbare data beschikbaar. In de hele samenleving zie je daardoor een brede ontwikkeling van evidence based besluitvorming. Ook woningcorporaties maken steeds meer gebruik van al die data. Maar ze hebben niet altijd de expertise in huis om die op een goede manier boven tafel te krijgen en daar vervolgens de zinvolle dingen uit te halen. En daar komen wij om de hoek kijken. Wij hebben die expertise wel. We hebben verstand van vastgoed én van data. Samen met woningcorporaties kunnen we zodoende ervoor zorgen dat elke euro publiek geld die geïnvesteerd wordt op een zo efficiënt en effectief mogelijke manier wordt ingezet.’