De Europese Unie verscherpt haar focus op de verduurzaming van gebouwen met een vernieuwde EPBD-richtlijn. Om versneld te verduurzamen stelt de nieuwe richtlijn veel hogere eisen aan de vastgoedsector.
Zo stuurt de Europese Commissie aan op emissievrije nieuwbouw rond 2030. Het betreft nog wel een commissievoorstel en nog geen definitieve wetgeving.
De nieuwe, aangescherpte EPBD-richtlijn – de vierde versie sinds 2002 – heeft grote impact op de vastgoedmarkt. Nu duidelijker is geworden wat van gebouweigenaren verwacht wordt, zal de verduurzaming van gebouwen breder en versneld gaan plaatsvinden. Dit leidt er op termijn toe dat duurzaam vastgoed aanzienlijk meer waard wordt dan niet-duurzaam vastgoed.
Ingrijpende voorstellen
De richtlijn bevat vooral ingrijpende voorstellen voor de bestaande bouw, maar ook voor nieuwbouw komt de lat weer hoger te liggen. De Commissie stuurt erop aan dat alle nieuwe gebouwen vanaf 1 januari 2030 emissievrij zijn. Alle nieuwe overheidsgebouwen zouden zelfs al vanaf 1 januari 2027 emissievrij moeten zijn. Hiervoor introduceert de Commissie een nieuwe term: nul-emissiegebouw, gedefinieerd als een gebouw met een zeer hoge energieprestatie, waarbij de zeer lage hoeveelheid energie die nog steeds nodig is, volledig wordt gedekt door ter plaatse geproduceerde energie uit hernieuwbare bronnen.
Nationaal actieplan
Voor de 27 lidstaten van de EU betekent de nieuwe richtlijn dat ze nationale actieplannen voor de renovatie van gebouwen moeten opstellen. Deze plannen moeten een overzicht bevatten van het nationale gebouwenbestand plus een stappenplan met nationale streefcijfers voor 2030, 2040 en 2050. Daarnaast moeten er aanvullende voortgangsindicatoren worden gerapporteerd, zoals verwachte energiebesparingen, geraamde baten voor gezondheid, werkgelegenheid en luchtkwaliteit.
‘Duurzaam vastgoed wordt aanzienlijk meer waard ten opzichte van niet-duurzaam vastgoed’
Normering bestaande bouw
Zoals verwacht wordt in de EPBD (European Performance of Buildings Directive) een vorm van normering voor bestaande bouw geïntroduceerd. Voor maatschappelijk vastgoed geldt dat uiterlijk in 2027 energielabel F en uiterlijk in 2030 energielabel E bereikt moet zijn. Voor woningen geldt dat energielabel F uiterlijk in 2030 en energielabel E uiterlijk in 2033 bereikt moet zijn. Aedes is er positief over dat deze verplichtingen op vaststaande momenten ingaan. Ze zien niets in eerdere plannen om de verplichting aan mutatiemomenten te koppelen.
Kansen voor proactieve partijen
Vastgoedadviseur CBRE is blij met de duidelijkheid die de nieuwe richtlijn schept en vindt het goed dat nu concreet wordt gemaakt wat er van de vastgoedmarkt verwacht wordt. ‘Het betreft een fikse opgave die een grote impact kan hebben op de waarde en verhandelbaarheid van vastgoed indien er geen actie wordt ondernomen. De nieuwe richtlijn biedt kansen voor partijen die proactief handelen.’ CBRE plaatst nog wel enkele kanttekeningen bij de nieuwe richtlijn. ‘Op de bestaande bouw is de ambitie gekoppeld aan energielabels. Energielabel C moet in 2033 worden bereikt, een ambitie die wij op de Nederlandse kantorenmarkt al vanaf 2023 als voorwaarde hebben.’
Extra inspanningen
Ook op het gebied van nieuwbouw zijn de ambities niet heel hoog. De EPBD wil dat nieuwbouw in 2030 emissievrij is, terwijl Nederland nu al op BENG-niveau zit. ‘Dit betekent dat de komende acht jaar nog steeds gebouwen kunnen worden neergezet die niet voldoen aan de doelstellingen van 2050.’ CBRE adviseert vastgoedeigenaren dan ook om de extra inspanning nu al te leveren bij nieuwbouw, want ‘additionele investeringen naderhand zijn doorgaans hoger dan meteen meenemen tijdens de bouw.’ De duurzaamheidseisen die bij renovatie gaan gelden, zijn nog niet duidelijk, anders dan dat prestatienormen gaan gelden, voor zover deze technisch, functioneel en economisch haalbaar zijn. ‘De daadwerkelijke inspanningsverplichting zal de Nederlandse overheid concreter moeten gaan invullen.’ CBRE adviseert gebouweigenaren om serieus te kijken naar de nieuwe EU-richtlijnen. ‘Met de juiste maatregelen zullen gebouwen aantrekkelijk en gewild blijven voor zowel gebruikers als beleggers. Als verduurzamingsmaatregelen uitblijven, zal de interesse afnemen en zullen waarderingen uiteindelijk negatief worden bijgesteld.’
Actieplan per lidstaat
Elke lidstaat moet in een actieplan aangeven hoe bestaande gebouwen voor 2050 tot emissievrije gebouwen omgevormd kunnen worden. Uiterlijk in januari 2025 moeten deze plannen ter goedkeuring aan de Europese Commissie zijn voorgelegd
Routekaart met harde doelstellingen
De plannen moeten een routekaart bevatten met harde doelstellingen en meetbare voortgangsindicatoren voor 2030, 2040 en 2050
Nieuwe overheidsgebouwen vanaf 2027 emissievrij
Vanaf 2027 moeten alle nieuwe gebouwen die door de overheid in gebruik worden genomen, emissievrij zijn
Nieuw opgeleverde gebouwen vanaf 2030 emissievrij
Vanaf 2030 moeten alle nieuw opgeleverde gebouwen emissievrij zijn, gedefinieerd als een gebouw met een zeer hoge energieprestatie. De energie die dan nog nodig is, moet volledig worden gedekt door ter plaatse geproduceerde energie uit hernieuwbare bronnen
Nieuwe minimale energieprestatienormen voor renovaties op EU-niveau
Voor renovaties worden nieuwe minimale energieprestatienormen op EU-niveau voorgesteld. De slechtst presterende 15 procent van het gebouwenbestand moet worden opgewaardeerd van klasse G naar ten minste klasse F, tegen 2027 voor utiliteitsbouw en 2030 voor woongebouwen
Renovatiepaspoort voor gebouwen
Als hulpmiddel voor eigenaren om stapsgewijs naar emissievrij toe te werken. Het stimuleren van kredietverstrekkers om energieprestaties van hun gebouwenportefeuille te verbeteren en klanten aan te moedigen hun eigendommen energiezuiniger te maken
Verkochte of verhuurde gebouwen vanaf 2027 ten minste E-label
Alle verkochte of verhuurde gebouwen moeten vanaf 2027 ten minste een E-label hebben om een transactie te kunnen laten plaatsvinden. Vanaf 2033 gaat het om ten minste een label C.
Uitfasering gebruik fossiele brandstoffen in 2040
In 2040 moet het gebruik van fossiele brandstoffen voor verwarming zijn uitgefaseerd