Bij het beoordelen van investeringen in vastgoed is maatschappelijk rendement een belangrijke factor aan het worden. De daarmee samenhangende thema’s krijgen steeds meer impact op de besluitvormingsprocessen. De nadruk zou niet op shareholder value, maar op stakeholder value moeten liggen. Centrale vragen hebben betrekking op de verhouding tussen het financiële en het maatschappelijke rendement en of het maatschappelijke rendement niet ten koste gaat van het financiële rendement.
We spreken met Lisette van Doorn. Zij is CEO van de Europese tak van het Urban Land Institute (ULI), een internationale kennis- en netwerkorganisatie voor professionals die zich bezighouden met de stedelijke ontwikkeling en vastgoed, een verantwoord gebruik van grond en het creëren van duurzame en inclusieve communities. ULI heeft meer dan 45.000 leden in meer dan 80 landen. In Europa beschikt de organisatie over 14 zogenaamde National Councils waaronder ULI Nederland. Zij brengen private en publieke partijen bij elkaar om oplossingen te vinden voor en kennis te delen over de uitdagingen waarmee de vastgoedsector en steden worden geconfronteerd. Deze Nationale Councils worden aangestuurd door een lokaal bestuur dat bestaat uit leden. Zij stellen hun tijd belangeloos ter beschikking en worden ondersteund door het team van ULI Europe dat vanuit London opereert.
‘De opbrengsten zijn minder zichtbaar en dus minder makkelijk te verantwoorden’
Welke activiteiten onderneemt ULI?
‘Kennisdeling en netwerken staan bij ons centraal, zowel nationaal als internationaal. Vastgoed is een lokale aangelegenheid, maar de meeste thema’s zijn uniform. We organiseren een groot aantal events en verrichten onderzoek. In deze coronatijd doen we alles digitaal en bieden onze leden onder meer webinars aan over onderwerpen als betaalbare huisvesting en klimaatadaptatie. Een goed voorbeeld, is Emerging Trends in Real Estate Europe, een onderzoek dat we jaarlijks samen PwC uitvoeren naar de trends in de Europese vastgoed-industrie. De resultaten zijn gebaseerd op survey interviews met de meest invloedrijke vastgoedprofessionals; in totaal hebben bijna 1.000 vastgoedprofessionals geparticipeerd. Bijzonder zijn de trajecten waarbij een uit onze leden samengesteld team van experts op verzoek advies uitbrengt.’
Hoe functioneert zo’n adviestraject?
‘Het proces begint met een uitnodiging om over een bepaald project mee te denken. Zo hebben we het afgelopen jaar op uitnodiging van de gemeente Amsterdam een advies uitgebracht over het versnellen van de herontwikkeling van Haven-Stad, een ambitieus project om 650 hectare Amsterdams havengebied te transformeren tot een van de grootste binnenstedelijke mixed-use woonwijken in Europa. Daarvoor hebben wij uit onze leden een internationaal team van experts samengesteld dat in een drie dagen durende workshop de belangrijkste partijen heeft geïnterviewd, de ontwikkelstrategie heeft geëvalueerd en best practices heeft aangedragen. De gemeente was ook benieuwd naar de visie van de experts op de financiering van de infrastructuur en de wijze waarop met de private sector kan worden samengewerkt. Het resulteerde in adviesrapport met concrete aanbevelingen. Voor deze adviestrajecten brengen de experts hun tijd niet in rekening. Wel wordt er een vergoeding gevraagd voor de onkosten die ze maken en de kosten van het begeleidingsteam.’
Welke trends vragen op dit moment om de aandacht?
‘Uit de resultaten van het laatste Emerging Trends-onderzoek blijkt dat impact investing steeds meer aandacht krijgt. Je zou kunnen zeggen dat de vastgoedwereld op dat gebied een laatbloeier is, maar de daarmee samenhangende thema’s krijgen steeds meer impact op de besluitvormingsprocessen. Het gaat daarbij niet alleen om de bekende milieuthema’s (gericht op klimaat), maar ook om sociale thema’s (gericht op mensen) zoals betaalbaarheid, leefkwaliteit en inclusiviteit, relevant nu de trek naar de grote steden een steeds grotere financiële wissel op de samenleving trekt. Je ziet in dit verband dat de achterbannen van in vastgoed beleggende pensioenfondsen zich steeds meer afvragen hoe zij ook van de investeringen in bijvoorbeeld betaalbare stedelijke woonruimte kunnen profiteren.’
Wat is de rol van de private sector?
‘We hebben in mei van dit jaar een webinar georganiseerd waarin een panel van beleggers en ontwikkelaars uit de hele wereld de mogelijkheden besprak om vanuit de private sector in maatschappelijke waarden te investeren. Er kwamen verschillende oplossingsrichtingen aan de orde. Het ging daarbij onder meer om het beter afstemmen van de belangen tussen grondeigenaren en investeerders. Door beter te begrijpen wie er precies van een bepaald project profiteert, kunnen de kosten en opbrengsten beter worden verdeeld. De nadruk zou daarbij niet op shareholder value maar op stakeholder value moeten liggen. Er werd ook gepleit voor meer openheid in het overleg met de politiek. Door meer op het resultaat van investeringen te focussen en minder op de processen daarachter, kan meer sociale impact worden bereikt. De verschillende panelleden waren het erover eens dat een bredere blik noodzakelijk is. De traditionele focus in het vastgoed op output werkt niet goed meer. Sociale impact laat zich beter meten door je te richten op de outcome voor mensen. Vastgoed is een middel, geen doel.’
Hoe kunnen maatschappelijke investeringen financieel worden verantwoord?
‘Investeringen in het beperken van de milieu-impact vallen goed te meten en derhalve te verantwoorden. Je weet wat de kosten en de opbrengsten in termen van besparingen zijn. Er kan een businesscase voor worden opgezet. Dat geldt nog niet voor de investeringen in wat je met een verzamelbegrip ook maatschappelijke waardecreatie zou kunnen noemen. De opbrengsten daarvan zijn veel minder zichtbaar en dus minder makkelijk te verantwoorden. We onderzoeken momenteel welke methodieken hiervoor op dit moment door ontwikkelaars en beleggers worden gebruikt, zodat we op basis daarvan de eerste stappen op weg naar uniforme standaarden kunnen zetten. We zien hierbij een vergelijkbare ontwikkeling met de focus op duurzaamheid zo’n 15-20 jaar geleden. Toen ontstonden er specifieke beleggingsfondsen met het predicaat ‘green’ en werden er certificatiesystemen als BREEAM en LEED ontwikkeld waarmee het label kon worden onderbouwd. Eenzelfde ontwikkeling zien we nu op het gebied van de sociale impact met steeds meer specifieke impact investing funds. Zo is er recent in het Verenigd Koninkrijk een fonds gevormd gericht op veilige woonruimte voor vrouwen die met huiselijk of seksueel geweld te maken hebben, het Women Safe Homes Fund.
Lisette van Doorn is sinds 2015 CEO van ULI Europe in Londen. Daarvoor was ze werkzaam bij ING Real Estate en CBRE Global Investors. Ze was ook bijna vijf jaar CEO van INREV.