maart 2019 13
COLUMN
Het doorberekenen van extra investeringen
voor een duurzamer woningvoorraad blijft
lastig, vooral bij sociale huurwoningen.
De lastigheid zit er in dat de huidige
huurprijswetgeving niet goed is afgestemd
om een ‘split incentive’ op te lossen: de
verhuurder betaalt de investering voor
verduurzaming en de huurder plukt
daar de vruchten van, meestal door een
lagere energierekening. Er zijn flink wat
initiatieven om dit probleem op te lossen,
maar geen van alle werkt echt goed.
Soms is het te ingewikkeld, soms levert
het gewoon niet genoeg op. Daarbij komt
dat de Warmtewet de situatie bepaald
niet vereenvoudigt. Leuker kunnen we
het niet maken, ingewikkelder wel.
Bij vrije sector (woningen met een huurprijs
boven de € 710,68 per maand) is het vaak
wel mogelijk de extra investering via de
huurprijs terug te verdienen omdat de
huurprijs niet per se gebaseerd hoeft te
worden op het aantal punten dat de woning
volgens het woningwaarderingstelsel
‘waard’ is. De vraag of de investering dan
kan worden terugverdiend is met name
afhankelijk van de lokale woningmarkt.
Met name voor de ongeveer 2,5 miljoen
sociale huurwoningen is dat een ander
verhaal. Verduurzaming van deze enorme
hoeveelheid woningen is noodzakelijk,
maar de extra investering dient wel
terugverdiend te worden, of de verhuurder
nu een corporatie, een zorginstelling
of een (institutionele) belegger is. De
energieprestatievergoeding of het
als specifieke dienst aanbieden van
verduurzamingsmaatregelen kan de
moeite lonen. Zo kan een woning voorzien
worden van zonnepanelen die eigendom
zijn en blijven van een derde partij. Deze
derde draagt zorg voor de investering
in en het plaatsen en exploiteren van de
Jesse Zijlma is advocaat
bij BarentsKrans
en hoofd van de sectie
vastgoed. Gespecialiseerd
in juridische
aspecten van duurzame
energie, van
zonnepark tot verduurzaming
van vastgoed.
De uitdaging van het
verduurzamen van
huurwoningen
zonnestroomsystemen en de verhuur
aan de bewoner. Voorbeelden te over
zoals De Zoncorporatie met Ymere
en Wocozon met WoonFriesland.
Ook voor warmtelevering wordt dit
model toegepast: een externe partij als
eigenaar en exploitant van een WKO of
collectieve lucht-water warmtepompen
in een gebouw en leverancier van
warmte is inmiddels gemeengoed.
Door de exploitatie van het vastgoed en de
exploitatie van duurzame energiesystemen
te scheiden kan de split incentive worden
opgelost. Ik zeg bewust kan, want het kan
ook op andere manieren en de uitvoering
gaat ook niet altijd vlekkeloos. Een ‘goed’
voorbeeld van dat laatste is het arrest
van het Gerechtshof Amsterdam over
een aantal ‘nul-op-de-meter’ woningen
op Texel. De woningcorporatie verhuurt
deze woningen, die zijn voorzien van
zonnepanelen en een zonneboiler en
rekent voor deze installaties een aparte
vergoeding, los van de kale huurprijs.
De afspraken worden keurig vastgelegd
in de huurovereenkomst. Eén huurder
betaalt vervolgens deze extra bijdrage
niet en krijgt van het Gerechtshof
uiteindelijk gelijk: de duurzame installaties
zijn in dit geval namelijk een integraal
onderdeel van de woning en behoren
dus tot het gehuurde. Omdat de kale
huur de enige vergoeding is die voor
de woning in rekening gebracht mag
worden, is een aanvullende vergoeding
voor deze installaties niet toegestaan. In
deze zaak profiteerde dus uitsluitend de
bewoner van verduurzaming. Door het
doordacht te regelen was het hier ook
best mogelijk geweest een vergoeding
voor de investeringen te krijgen. Deze
verhuurder zal zich een volgende
keer vast goed laten informeren.
Jesse Zijlma is een
van de docenten in de
masterclass Zorgvastgoed
juridisch toegelicht
op 28 maart.
ivvd.nl/agenda
/agenda
/agenda