Warmtewet 2019: (nog) geen
zegen voor de verhuurder
‘De leverende verhuurder moet zich
aan de huurrechtelijke regels houden
en niet langer aan de Warmtewet’
maart 2020 13
COLUMN
Menig verhuurder die ook warmte levert
aan zijn huurders haalde opgelucht adem
toen duidelijk werd dat die warmtelevering
niet meer onder de Warmtewet zou vallen.
Geen maximumprijs, geen aparte leverings-overeenkomst
en geen compensatie bij
storingen meer, maar gewoon, zoals voor
2014, via de servicekosten. De wijziging is
inmiddels in juli 2019 in werking getreden:
de leverende verhuurder moet zich aan de
huurrechtelijke regels houden en niet lan-ger
aan de Warmtewet. Deze bevrijding
heeft echter een keerzijde, die pijnlijk dui-delijk
is geworden met een veelbesproken
arrest van het Gerechtshof in Arnhem.
In de uitspraak van 22 juli 2019 van het
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden stond
een geschil centraal tussen een verhuurder
en een huurder over het doorberekenen van
de kosten van kapitaals- en onderhouds-lasten
aan de huurders. De WKO in het
gebouw was geen eigendom van de ver-huurder,
maar daarvoor was een opstalrecht
gevestigd ten behoeve van een exploitant.
De huurders hadden echter geweigerd een
leveringsovereenkomst te sluiten voor de
warmte met deze exploitant en weigerden
bovendien het vastrecht te betalen aan de
verhuurder die dat kennelijk, nu zij geen
leveringscontract hadden gesloten met de
exploitant, bij hen in rekening bracht via
de servicekosten. Dit was overigens het
gevolg van een eerdere procedure tus-sen
de verhuurder en de exploitant van de
WKO, want kennelijk liepen de meningen
daarover uiteen. De exploitant kon daarom
rustig achterover leunen en de verhuurder
moest het vastrecht bij de huurders innen.
De kantonrechter stelde de verhuurder in
het gelijk en veroordeelde de huurders tot
betaling van het vastrecht omdat er sprake
zou zijn van ongerechtvaardigde verrijking
(de huurders namen namelijk wel warmte af,
maar betaalden daarvoor niet de prijs). Het
Gerechtshof ziet dat anders. Het hof ziet
de WKO-installatie namelijk als een onroe-rende
aanhorigheid die op basis van de wet
deel uitmaakt van de woning. De vergoe-ding
daarvoor dient dus in de kale huurprijs
te zitten en kan niet via de servicekosten in
rekening worden gebracht. De verhuurder
blijft daardoor met een forse kostenpost
zitten, een die niet zo maar te repareren is.
Hoewel de uitkomst niet heel verwonder-lijk
is (de huurcommissie en onder meer
de Rechtbank Den Haag waren eerder al
tot een gelijke conclusie gekomen en ten
aanzien van de good old CV-ketel was
het ook al een uitgemaakte zaak), leidt
de zaak toch tot veel rumoer. Dat komt
onder meer omdat de minister van BZK
iets te voortvarend al had aangegeven dat
deze kosten ‘gewoon’ via de servicekos-ten
konden worden doorbelast en toen
dat iets te kort door de bocht bleek te
zijn, dit via een aanpassing van het Besluit
Servicekosten wilde oplossen. Verder dan
een internetconsultatie is dat plan ech-ter
niet gekomen en officiële berichten
over nieuwe wijzigingspogingen zijn er
(nog) niet. ‘Juridische problemen’ zijn naar
verluidt de oorzaak van de radiostilte.
Duidelijk is dus dat de verhuurder deze
kosten in dit geval niet kan doorbelas-ten.
Dat betekent natuurlijk niet dat de
exploitant ze ook niet in rekening mag
brengen. Daarvoor zou deze echter wel
een leveringsovereenkomst moeten slui-ten
en dienen verhuurder en exploitant
hun werkzaamheden beter op elkaar af
te stemmen dan hier het geval was. De
Warmtewet was toch zo gek nog niet.
Jesse Zijlma is
advocaat bij Barents-
Krans en hoofd van
de sectie vastgoed.
Gespecialiseerd in juri-dische
aspecten van
duurzame energie,
van zonnepark
tot verduurzaming
van vastgoed.
/