Een makkelijke oplossing voor de wooncrisis is er niet. Daarvoor is het probleem te veelzijdig.
Er is niet een gouden knop om de wooncrisis op te lossen.
Oplossen wooncrisis vraagt scherpe keuzes
Het gaat niet goed met de Nederlandse woningmarkt. Er is een tekort van 390.000 woningen en de huurprijzen zijn hard gestegen. Het onderwerp staat hoog op de politieke agenda in Den Haag, maar van een bouwversnelling is nog geen sprake. Toch ziet Peter Boelhouwer, hoogleraar huisvestingssystemen aan de TU Delft, kansen op de middellange termijn. Zeker als het Rijk meer de regie neemt.
De woningbouwproductie in Nederland is de afgelopen vijftien jaar fors gedaald, waar de vraag naar woningen door migratie en gezinsverdunning juist sterk is gestegen. Het gevolg is een extreme krapte op de woningmarkt waar vooral de outsiders, de starters, last van hebben. Volgens Peter Boelhouwer is de situatie waarin we zijn beland een gevolg van zwalkend beleid van de overheid. ‘De overheid reageert te cyclisch en het ontbreekt aan een goede langetermijnvisie. Er is in de vorige crisis heel sterk op de rem getrapt. Corporaties moesten opeens allerlei belastingen betalen en tegelijkertijd werden de leenmogelijkheden ingeperkt. Daardoor is de woningbouwproductie vanaf 2011 sterk gedaald en daar hebben we nu nog last van. Door verkeerd beleid is de markt in Nederland in een veel zwaardere recessie terechtgekomen dan in de ons omringende landen.’
Minister Hugo de Jonge zet met de regionale woondeals en de versnellingstafels in op een versnelling van de bouw. Toch lijkt dit nog niet goed van de grond te komen.
‘De koerswijziging van Hugo de Jonge juich ik toe. Hij heeft woningbouw weer hoog op de politieke agenda gezet. De ambities zijn daarbij torenhoog, maar hij is een soort keizer zonder kleren. Het ontbreekt hem aan de middelen en aan doorzettingsmacht. Die krijgt hij onvoldoende van de politiek. En die middelen en doorzettingsmacht heeft hij wel keihard nodig in een tijd van gure tegenwind. Niet alleen zijn de prijzen enorm gestegen, we hebben ook te maken met de stikstof- en pfasproblematiek, met de problemen rond netcongestie en met een veel te krappe arbeidsmarkt. Als klap op de vuurpijl maakt de invoering van de Omgevingswet het er niet makkelijker op; die gaat ongetwijfeld voor vertragingen zorgen in een tijd waarin we juist willen versnellen. Het gevolg is dat er de komende jaren minder gebouwd gaat worden, dat kan niet anders.’
‘We moeten goed kijken wat er wordt opgeleverd, waar de bottlenecks zitten en hoe we die kunnen oplossen’
Voor het nieuwe kabinet is er dus werk aan de winkel. Welke maatregelen kan het kabinet nemen om de bouw weer opgang te helpen?
‘Een makkelijke oplossing voor de wooncrisis is er niet. Daarvoor is het probleem te veelzijdig. Er is niet een gouden knop om de wooncrisis op te lossen. Het kabinet is bovendien afhankelijk van marktontwikkelingen, en die hebben ze niet in de hand. Wel denk ik dat er drie oplossingsrichtingen zijn waar het kabinet vol op moet inzetten: meer woningen toevoegen met nieuwbouw, het realiseren van een flexibele schil door tijdelijke woningbouw goed te organiseren en het beter benutten van de bestaande voorraad door woningsplitsen, optoppen, enzovoort. Maar het begint er natuurlijk mee dat het kabinet meer financiële middelen beschikbaar stelt. 3 tot 5 miljard euro per jaar, en dat er meer doorzettingsmacht komt. Nu worden er wel hoge ambities gesteld, maar blijft de realisatie achter doordat bijvoorbeeld bouwvergunningen niet rondkomen.’
De woondeals en versnellingstafels werken dus niet goed?
‘De ambities die gesteld worden zijn prima, maar de woondeals en versnellingstafels zijn tot nu toe vooral gericht op planning. We moeten de komende jaren veel meer inzetten op een monitoringssysteem. We moeten goed kijken wat er wordt opgeleverd, waar de bottlenecks zitten en hoe we die kunnen oplossen. De bouwwereld loopt nu tegen allerlei problemen aan die onvoldoende worden onderkend. Het is daarom ook belangrijk dat marktpartijen, corporaties en ontwikkelaars veel meer betrokken worden bij al die plannenmakerij. Nu is dat nog onvoldoende het geval. En dat terwijl er hartstikke veel kennis in de bouw is die kan bijdrage aan de oplossing van het probleem.’
‘We moeten ons niet blindstaren op de huidige vraag, maar juist kijken naar de toekomstige vraag’
De sleutel tot de oplossing van de wooncrisis ligt bij de markt?
‘Voor een belangrijk deel wel. Maar dat moet dan wel gestimuleerd en gereguleerd worden door de overheid. Er wordt wel eens gezegd dat de bouwwereld niet innovatief is, maar dat vind ik onzin. Er zijn de laatste jaren diverse mooie modulaire systemen ontwikkeld, er wordt steeds meer met hout gebouwd en er worden steeds meer biobased materialen toegepast. Dat zorgt voor kwalitatief goede, duurzame woningen die sneller neergezet kunnen worden. Maar dat moet wel van bovenaf gereguleerd worden. Bijvoorbeeld met een strenger Bouwbesluit, zoals in Duitsland. Daar zou ik persoonlijk voorstander van zijn. Dan kun je veel meer afdwingen en komt er voor alle partijen een eerlijk speelveld. Het nadeel is wel dat de bouw dan weer duurder wordt. Maar misschien is het tijd om anders naar dat kostenplaatje te kijken. Misschien moeten we meer gaan denken vanuit total cost of ownership en rekenen met restwaarden. Dan kun je echt inzetten op kwaliteit. Maar dat vraagt wel regie vanuit het Rijk.’
Hoe moeten we nu verder op de korte en middellange termijn?
‘Over de korte termijn ben ik niet heel positief, maar op de middellange termijn zie ik zeker kansen. Dat vraagt wel om goed langetermijnbeleid waarbij we ons niet blindstaren op de huidige vraag, maar juist kijken naar de toekomstige vraag. Met de enorme vergrijzingsgolf die op ons afkomt, is het vooral zaak om breed in te zetten op woningen voor ouderen. Daarmee bedien je niet alleen een belangrijke doelgroep, maar je bevordert tegelijkertijd de doorstroming in de bestaande woonvoorraad. Het is daarnaast van belang dat we ontmoetingsgericht gaan bouwen. Er moet een verscheidenheid aan geclusterde woonvormen komen waar mensen meer naar elkaar omkijken en minder eenzaam zijn. Daar plukken we als samenleving de vruchten van. De zorgkosten gaan dan omlaag en er zal minder zorgpersoneel nodig zijn. Heel belangrijk, gezien het dreigende zorginfarct.’