Strategisch portefeuillemanagement is voor woningcorporaties cruciaal voor een gezonde bedrijfsvoering. Met een nieuw ALM-model verbinden corporaties het vastgoed met de financiering waarmee de financiële consequenties van strategische keuzes realtime in beeld komen. Het model geeft daarbij ook inzicht in het maatschappelijk dividend.
Gezonde bedrijfsvoering door strategisch portefeuillemanagement
Het ALM-model is een geesteskind van Angelique Palmen, partner bij EY Montesquieu. Als oprichter van het adviesbureau voor financiering en risicobeheer heeft zij sinds 2003 grote veranderingen in de vastgoedsector meegemaakt. Veelvuldig werd ze ingehuurd door woningcorporaties om de problemen rond derivaten op te lossen. Ze merkte daarbij dat veel corporaties efficiënter met de middelen kunnen omgaan. De processen zijn in veel gevallen statisch en de verbinding tussen de activa en de passiva, tussen het vastgoed en de financiering, kan verder worden geoptimaliseerd.
De Woningwet 2015 veranderde veel voor woningcorporaties. Plotseling werden de spelregels anders en daar moesten veel corporaties aan wennen. Het scheiden van het DAEB en het niet-DAEB deel was een complex proces. Voor het DAEB-deel hebben ze veelal hun strategische plannen op orde, maar voor het niet-DAEB-deel ligt dat anders. Nieuw bij de scheiding was ook dat er maar eenmalig een lening door de woningcorporaties aan het niet-DAEB-deel gegeven mag worden. Bij verdere ontwikkeling van het niet-DAEB-deel, bijvoorbeeld voor het segment ‘middenhuur’ in de woningmarkt, is dus op termijn commerciële financiering nodig.
‘Corporaties zijn helemaal niet gewend om financiering op te halen op de ongeborgde financieringsmarkt’, stelt Palmen. ‘De processen bij woningcorporaties zijn in veel gevallen nog niet ingericht voor een ongeborgde financieringsaanvraag. Hiervoor is een goede afstemming tussen de asset manager en de treasurer cruciaal. De informatie rond het vastgoed is er absoluut, maar wordt niet ingezet om de financieringsstrategie te bepalen’, stelt Palmen. ‘Met ons nieuwe model EY Realm kunnen corporaties die informatie inzetten. Zodoende kunnen ze sneller en realtime strategische vastgoed- en financiële scenario’s doorrekenen.’
Dichter op de bal zitten
Als toezichthouder en adviseur zag Palmen dat corporaties vaak meer plannen hebben dan ze realiseren. Deze dynamiek in de portefeuille heeft consequenties voor de financiering. Met EY Realm kunnen scenario’s worden doorgerekend waarbij zowel de activa- als de passivakant van de balans, het vastgoed en de financiering, optimaal op elkaar worden afgestemd. Dichter op de bal zitten loont.
Het Asset Liability Model van EY kan woningcorporaties helpen die veelheid aan plannen te structureren en op een strategische manier te benaderen. ‘Met deze applicatie kunnen corporaties goede scenario-analyses maken om zodoende tot optimale strategische keuzes te komen’, stelt Palmen. ‘Maatschappelijke elementen zoals duurzaamheid kun je met deze applicatie ook prima doorrekenen. Als een deel van het woningbezit bijvoorbeeld van label F naar label B moet binnen een bepaalde periode, hoe pak je dat dan het beste aan? Voorheen werd dat bij de operationele managers gelegd, maar is dat wel de beste route?’
Asset manager en treasurer dichter bij elkaar
De nieuwe financieringsvraag die is ontstaan door de Woningwet zorgt volgens Palmen voor een andere dynamiek bij corporaties. ‘De druk op de woningmarkt is enorm toegenomen, ook in het middensegment. Er worden allerlei plannen gemaakt, maar de verschillende informatiestromen achter deze plannen zijn nog te vaak diffuus. Corporaties moeten goed kijken hoe ze die beter op elkaar kunnen laten aansluiten en hoe asset managers en treasurer dichter bij elkaar kunnen worden gebracht.’
De kwaliteit van de data is zeer belangrijk, benadrukt Palmen. EY Realm werkt als een paraplu door koppelingen te leggen met andere databronnen bij de woningcorporatie. Zo wordt informatie over vastgoed- en financieringsportefeuilles uit andere, reeds bestaande softwaresystemen bij de woningcorporatie gehaald. Het geheel maakt een gezonde bedrijfsvoering door strategisch portefeuillemanagement mogelijk.
Europese subsidie voor EY Realm
In eerste instantie is EY Realm ontwikkeld voor woningcorporaties in Nederland, maar EY Montesquieu ziet meer mogelijkheden met de propositie. Palmen: ‘We gaan met dit systeem de grens over en het ook inzetten in andere Europese landen. Daarvoor hebben we een Europese subsidie ontvangen waarmee we internationaal kunnen uitrollen. Samen met onze partners Flightmap en Atos, die de software mede ontwikkelen, want we doen dit uiteraard niet alleen.’
Helemaal af is EY Realm nog niet volgens Palmen. ‘We ontwikkelen het programma nu door en verder, want ik heb nog allerlei plannen. Het moet straks ook de niet-financiële componenten kunnen doorrekenen. Idealiter komt er nog een methodiek bovenop waarmee je kunt zien welke maatschappelijke waarde je bijvoorbeeld toevoegt door een duurzame maatregel toe te passen. Zo’n waarde zou op het gebied van comfort of gezondheid kunnen liggen. Nu is het systeem nog enkel gevoelig voor cijfertjes en euro’s. Daarmee is het een prima systeem om de professionaliseringsslag bij corporaties vooruit te helpen, maar er blijft nog genoeg te dromen over.’