Optoppen is een snelle en efficiënte manier om het woningtekort te lijf te gaan. Steeds meer corporaties zien de voordelen.
[Door: Ivo van der Hoeven, redactie IVVD]
Het kabinet wil 900.000 nieuwe woningen voor 2030. Woningcorporaties en gemeenten worstelen echter met de vraag waar die huizen moeten komen. Grond is duur en schaars. Zeker in de stad. Optoppen kan een mooie oplossing bieden. Bouwen bovenop bestaande woningen levert snel extra woonruimte op, is betaalbaar én duurzaam.
Veel woningcorporaties staan voor de uitdaging om goede locaties voor nieuwbouw te vinden in de stad. Zoek niet langer en kijk omhoog, zeggen experts. Op appartementencomplexen kunnen vaak nog één of meerdere woonlagen worden bijgebouwd. Dat kan zomaar duizenden extra woningen per jaar opleveren. En het mooie is: er kan in de meeste gevallen worden gebouwd binnen de contouren van het bestemmingsplan. Snel en efficiënt. Bovendien blijft er op het maaiveld ruimte over voor het o zo noodzakelijke groen.
Jan van Barneveld: ‘Met optoppen kan een substantieel aantal woningen extra worden gerealiseerd’
Steeds meer woningcorporaties kijken de laatste jaren naar de kansen van optoppen. Zo ook de Alliantie. De corporatie met veel vastgoed in de Randstad werkt momenteel aan het project De Zoetelaar in Almere. Hier worden op een overdekte winkelpassage 33 middensegment huurwoningen bijgebouwd. Dochteronderneming De Alliantie Ontwikkeling is verantwoordelijk voor de operatie. ‘We hebben eerder in 2018 de kantoren in dit complex getransformeerd tot 96 sociale huurwoningen’, vertelt Jan van Barneveld, directeur van De Alliantie Ontwikkeling. ‘Nu gaan we ook het dak gebruiken voor woningbouw. Zo proberen we binnen ons bestaand bezit alle mogelijke kansen voor nieuwbouw te benutten.’
Langetermijnperspectief
Van Barneveld: ‘Eerder hebben we ons hele bezit geanalyseerd op basis van allerlei gegevens. Hieruit blijkt dat we zeker 5.000 woningen kunnen toevoegen aan ons bestaand bezit. Optoppen is daarbij een van de oplossingen. We verwachten hiermee een substantieel aantal extra woningen te kunnen realiseren.’ Dat vraagt om een langetermijnperspectief op de wijken. ‘Het is belangrijk om via de lijn van het assetmanagement een stip op de horizon te zetten. Een planningshorizon van een meerjarenbegroting van tien jaar is niet voldoende. We moeten het perspectief verder weg leggen. Het gaat echt om strategisch voorraadbeheer 2.0.’
Vanuit de maakindustrie ziet Van Barneveld de laatste jaren in ieder geval een versnelling als het gaat om nieuwbouw. ‘Er komen allerlei nieuwe producten en nieuwe oplossingen op de markt om de woningnood het hoofd te bieden. Concepten met houtskeletwoningen en modulaire eenheden die zo op een dak geplaatst kunnen worden. Daar kunnen corporaties hun voordeel mee doen. Die moeten we niet project voor project inkopen, maar gezamenlijk. Dan kunnen we echt gaan versnellen met de woningbouw.’
Houtskeletwoningen
Bij De Zoetelaar koos De Alliantie Ontwikkeling niet voor een standaardproduct, maar voor een maatwerkoplossing. Van Barneveld: ‘Ieder gebouw heeft zijn eigen optopoplossing. Soms kom je uit met een standaard en soms niet. In Almere werken we samen met Alta SV en Zegers Bouw en hebben we gekozen voor een oplossing met houtskeletwoningen. Dat past het best bij dit gebouw, maar vergt wel meer bouwtijd en is iets duurder. Elders kiezen we bijvoorbeeld voor een standaardproduct van VORM. Dan kan er sneller gebouwd worden en zijn de kosten lager.’
SOR, Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam, kijkt ook nadrukkelijk naar de kansen van optoppen en heeft enkele projecten lopen of in voorbereiding. Zo werken ze met Dura Vermeer Heyma aan het optoppen van appartementencomplex De Klapwiek. Hier wordt het Smart Box-concept toegepast. ‘Er is een enorm tekort aan seniorenwoningen in Rotterdam’, stelt Remco Bouter, manager vastgoed bij de seniorenhuisvester. ‘Daar spelen wij op met de zogenoemde big five: optoppen, ondertoppen, woningsplitsing, woning delen en nieuwbouw.’
Remco Bouter: ‘Als we de hoogte in gaan, houden we op de grond meer ruimte over voor groen’
Bewonersparticipatie
Optoppen is volgens Bouter een snelle en efficiënte manier om het woningtekort te lijf te gaan. ‘Je hoeft geen grond te kopen en je kunt vrij snel nieuwe woningen realiseren. De plannen zijn meestal binnen de contouren van het bestemmingsplan te realiseren en je hebt met minder partijen te maken omdat het om eigen bezit gaat. Wel is het heel belangrijk om vanaf het allereerste begin aandacht te schenken aan de bewonersparticipatie. Een gedegen communicatietraject is een must.’
Inmiddels wordt de laatste hand gelegd aan de plannen voor De Klapwiek. Bouter gaat ervan uit dat de woningen begin 2024 geplaatst kunnen worden. ‘Het gaat om 45 houten prefab smartboxes van Dura Vermeer Heyma die binnen acht weken geplaatst kunnen worden. Alle hardware zoals badkamer, cv en warmtepomp zit er al in. Het is een kwestie van op locatie aanpluggen en je bent klaar. Dat scheelt een hoop overlast voor de omwonenden. Bovendien er is veel minder stikstofuitstoot tijdens de bouw. Een groot voordeel.’
Volgens Bouter liggen er in de grote steden voldoende kansen voor optoppen. ‘Als we de hoogte in gaan, houden we op de grond meer ruimte over voor groen. Dat is in deze tijd ook heel belangrijk. Zeker met het oog op hittestress.’ Het is volgens hem zaak dat corporaties goed kijken naar de ruimte binnen de bestemmingsplannen, want in veel gevallen kan er binnen bestemmingsplannen worden opgetopt. Bouter: ‘En maak het niet te ingewikkeld. Begin met het laaghangend fruit, met de complexen waar je makkelijk en met een standaard oplossing kunt optoppen.’
Toch hoeft het niet altijd standaard en simpel, zo bewees Trudo in Eindhoven. Deze woningcorporatie met veel industrieel erfgoed in het bezit, besloot eerder een rijksmonument op te toppen: het Veemgebouw op Strijp-S. Een gewaagde keuze die volgens projectleider Willem Zaat bijzonder goed heeft uitgepakt. ‘In 2018 hebben we het casco-onderhoud van dit gebouw aangepakt. De steigers stonden er toen toch al, vandaar ons besluit om het optopproject aansluitend mee te pakken.’
Vergunningen
De plannen voor extra woningen op het Veemgebouw kwamen uit 2012, maar door de crisis was het plan on hold gezet. ‘We hebben de plannen van 2012 uit de kast gepakt en aangepast naar de standaard van 2021’, vertelt Zaat. ‘Zo hebben we de duurzaamheidseisen aangescherpt en zijn overgeschakeld op een collectief verwarmingssysteem met vijf warmtepompen. De vergunningen van de Rijksdienst en de gemeentelijke monumentendienst waren geen probleem, die hadden we in 2012 ook al gekregen. Na enkele kleine aanpassingen zijn die in 2021 nogmaals verleend. Daarna konden we snel aan de slag.’
In 2022 zijn de 39 appartementen in het middenhuursegment opgeleverd. De woningen zijn uitgevoerd in metselwerk, precies in de stijl van het Veemgebouw. Zaat: ‘Vanwege de zware constructie van het Veemgebouw konden we met enkele kleine aanpassingen gewoon werken met kalkzandsteen en metselwerk. Het plan was in 2012 ook al helemaal uitgeengineerd en door de aannemer gecalculeerd en technisch uitgewerkt. Dat heeft uiteindelijk geleid tot een prachtig gebouw waarbij de optopping echt een geheel vormt met de rest van het Veemgebouw.’
Willem Zaat: ‘Door de schaarse ruimte in de stad moeten we steeds creatiever met onze daken omgaan’
Dorps karakter
Ondanks de stedelijke context heeft het complex op het dak van het Veemgebouw een dorps karakter gekregen. Zaat: ‘De appartementen zijn gesitueerd rondom een binnentuin met bomen, struiken en gras. Het wordt door de bewoners echt beleefd als een vriendelijk en knus hofje. Maar vanuit de woningen hebben de mensen wel een fantastisch uitzicht over Eindhoven. Het is een waanzinnig project geworden qua beeldkwaliteit en beleving.’
Trudo heeft op dit moment geen andere optopprojecten in de planning. Zaat: ‘We hebben niet zoveel panden die daarvoor geschikt zijn. Maar we zetten daken wel op allerlei andere manieren in. Zo hebben we een gemeenschappelijke daktuin gerealiseerd op een van onze gebouwen en we gebruiken daken uiteraard voor zonnepanelen. Onlangs hebben we zelfs een wind turbine geplaats op een dak. Door de schaarse ruimte in de stad moeten we steeds creatiever met onze daken omgaan. Het daklandschap zal daardoor sterk veranderen.’