Flexcity is een nieuw concept om de woningbouw te versnellen met flexwoningen. Met dit innovatieve concept geeft het Rijk onder meer invulling aan de financiële herplaatsingsgarantie voor flexwoningen. Op termijn moet dit leiden tot hybride wijken met reguliere woningen en flexwoningen. ‘Hiermee kunnen we veel flexibeler omgaan met onze woningvoorraad.’
[Door: Redactie IVVD]
Flexibiliteit, circulariteit en innovatie als leidende principes bij gebiedsontwikkeling, daar draait het om bij Flexcity. Het nieuwe concept, waarbij modulair bouwen en digitale ontwerpprocessen centraal staan, moet gebiedsontwikkeling helpen versnellen. En dat is nodig ook, denkt Jeroen Hatenboer, lid van het Expertteam Woningbouw van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). ‘Als we de woningbouw willen versnellen, dan zullen we op een andere manier naar de bouw en gebiedsontwikkeling moeten kijken. Dan moeten we af van de geëffende paden en op zoek naar nieuwe kansen en nieuwe mogelijkheden.’
Om het tekort aan woningen in Nederland het hoofd te bieden wordt vanuit het Rijk gewerkt aan een flexibele woningvoorraad die schommelingen in vraag en aanbod beter kan opvangen. Het nieuwe woningbouwconcept Flexcity moet hier een belangrijke rol in gaan spelen. Gemeenten die zich bij Flexcity aansluiten kunnen versneld en met ondersteuning van het Rijk driehonderd woningen plaatsen.
Flexcity-locaties
Als ‘tegenprestatie’ moeten zij tweehonderd garantieplekken reserveren voor flexwoningen uit andere gemeenten. Hatenboer: ‘Dit geeft een impuls aan de reguliere woningbouw van deze gemeenten en zorgt tegelijkertijd dat elders makkelijker flexwoningen geplaatst kunnen worden.’
Doetinchem, Enschede, Apeldoorn en Goes zijn de eerste gemeenten die de intentieovereenkomst met het ministerie van BZK hebben ondertekend. Hatenboer: ‘Met deze gemeenten en met ondersteuning van de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting onderzoeken we hoe we dit verder vorm kunnen geven en wat er allemaal beleidsmatig en juridisch geregeld moet worden. Dat proces hopen we nog voor de zomer af te ronden. Zo ontstaat een landelijk aanbod van tweeduizend Flexcity-locaties waar flexwoningen herplaats kunnen worden. We willen het systeem zo ontwerpen dat er altijd voldoende kavels beschikbaar zijn zonder dat dit te koste gaat van de reguliere ontwikkeling.’ Hatenboer verwacht dat meer grote en kleinere gemeenten zich bij Flexcity zullen aansluiten.
Jeroen Hatenboer: ‘Flexcity vormt een broedplaats voor innovatie, het biedt mooie kansen voor circulariteit en conceptueel bouwen’
Exploitatie van 30 jaar
Voor flexwoningen in zijn algemeenheid moeten nog wel de nodige oplossingen gevonden worden. Bijvoorbeeld over de grondposities van gemeenten. Want wat moet een gemeente in rekening brengen voor grond waarop tijdelijke flexwoningen worden geplaats? ‘Daarvoor zullen we nieuwe constructies moeten bedenken met huur of erfpacht’, stelt Hatenboer. ‘Dat vraagt nog wat juridisch uitzoekwerk.’
Ook corporaties hebben nog de nodige vragen over het nieuwe woningbouwconcept, met als belangrijkste: hoe is het geregeld met het eigendom van de flexwoningen? ‘Daar willen we een simpele oplossing voor bieden. De corporatie die de woning in eerste instantie aanschaft blijft tot het eind van de exploitatieperiode eigenaar. Ook als de woning na tien of vijftien jaar buiten de eigen woonregie wordt geplaatst. We gaan hierbij uit van een exploitatie van dertig jaar met minimaal één herplaatsing. De kosten zijn daarmee in de exploitatie al afgedekt. Dat geeft een stukje zekerheid aan corporaties.’
De financiële herplaatsingsgarantie zorgt ervoor dat corporaties makkelijker investeren in flexwoningen, terwijl de fysieke herplaatsingsgarantie de kansen voor herplaatsing enorm vergroot. ‘Dat biedt corporaties de zekerheid van een exploitatieperiode van dertig jaar. Daarmee wordt de drempel om hiermee aan de slag te gaan weggenomen’, aldus Hatenboer. ‘Voor gemeenten wordt het bovendien een stuk makkelijker om hierover afspraken te maken met de corporaties. Op termijn moet dat leiden tot hybride wijken met regulieren woningen en tijdelijke flexwoningen. Zo ontstaat een soort flexibele schil in de woningmarkt.’
Comfort en uistraling
Kwaliteit en leefbaarheid staan bij Flexcity hoog in het vaandel. De nieuwe generatie modulaire woningen biedt volgens Hatenboer zonder meer die kwaliteit. ‘Het imago van flexwoningen is lange tijd slecht geweest. De woningen werden geassocieerd met gestapelde containers, maar die tijd ligt alweer ver achter ons. De kwaliteit van flexwoningen is enorm verbeterd en door de langere exploitatietijd kan er ook daadwerkelijk meer geïnvesteerd worden. Het bouwbesluit vormt voor ons de minimale basis. Deze woningen doen qua comfort en uitstraling echt niet meer onder voor reguliere woningen.’
Naast enthousiasme bij gemeenten en woningcorporaties ziet Hatenboer ook veel interesse voor Flexcity vanuit de markt. ‘Dit nieuwe concept vormt een broedplaats voor innovatie. Alle betrokken partijen worden gestimuleerd om anders naar het woningbouwvraagstuk te kijken. Dat biedt mooie kansen om circulariteit en conceptueel bouwen verder aan te jagen. Bouwplannen kunnen bovendien makkelijker en sneller gewijzigd worden. Ook dat is belangrijk. Waar stedenbouwkundige plannen voorheen in beton waren gegoten, komt nu veel meer ruimte voor vernieuwing en innovatie. Dat zorgt voor mooie discussies. Voor alle betrokken partijen is dit een heel leerzaam proces.’
Met Flexcity geeft het Rijk invulling aan de financiële en fysieke herplaatsingsgaranties binnen het programma Versnelling Tijdelijke Huisvesting. De ministerraad heeft hiervoor begin mei de contouren van de Financiële Herplaatsingsgarantie geaccordeerd. Gemeenten en woningcorporaties kunnen zich vanaf nu voor deze regeling aanmelden. De garantie is ingesteld om investeerders meer zekerheden te bieden en een tegemoetkoming te realiseren in de financiële risico’s. Het Rijk heeft hiervoor 220 miljoen euro beschikbaar gesteld. In de Voorjaarsnota is daarnaast een extra bijdrage van ruim 300 miljoen euro vastgesteld voor het realiseren van flexwoningen. Dit extra bedrag komt beschikbaar in tranches in de komende vier jaar.