Sneller en goedkoper sociale huurwoningen bouwen

| Door Odette Koldewey

Standaardisatie Bouw Woonvisie

De vraag naar betaalbare sociale huurwoningen is groter dan het aanbod en de bouwkosten stijgen. In Zuidoost Brabant werken gemeenten en woningcorporaties in een pilot met elkaar samen om sneller en goedkoper sociale huurwoningen te bouwen. De komende vijf jaar zullen in dit gebied tweehonderd tot tweehonderdvijftig gestandaardiseerde woningen per jaar worden gerealiseerd.

Bas Sievers is directeur/bestuurder Woonpartners

‘Voor de individuele gemeenten en woningcorporaties blijven er nog voldoende keuzemogelijkheden.’

We spreken met Bas Sievers. Hij is directeur/bestuurder van Woonpartners, een woningcorporatie in Helmond met circa 7.400 woningen. We spraken hem eerder in de periode dat hij bij Wonen Limburg directeur Wonen & Vastgoed was. Toen ging het onder meer over het samenstellen van een ‘woningcatalogus’ met gestandaardiseerde woonconcepten voor verschillende doelgroepen. Hij verbaasde zich erover dat het wiel bij het ontwikkelen van nieuwe projecten steeds weer opnieuw werd uitgevonden: ‘Ik vond dat er meer vanuit het product en minder vanuit het proces moest worden gedacht. Het draaide destijds om het realiseren van betaalbare sociale huurwoningen en sindsdien is de behoefte daaraan alleen maar groter geworden. Gestandaardiseerde woonconcepten hebben een aantal voordelen: de ontwikkelingskosten kunnen worden gespreid, ze kunnen vanwege de schaalvoordelen goedkoper worden ingekocht, ze verhogen de kwaliteit en ze kunnen sneller worden gerealiseerd. Er kan ook meer worden geïnvesteerd in de wijze waarop ze worden gebouwd, mede gelet op de eisen die de overheid daaraan stelt.’

In Zuidoost Brabant worden ze nu gebouwd.
‘Inderdaad. Het gaat om een pilot in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) waarbij dertien woningcorporaties hun krachten bundelen om in het sociale segment meer betaalbare woningen te bouwen. Dat is onze ‘common ground’. We staan allemaal voor dezelfde opgave. Het bijzondere aan deze pilot is dat we intensief met de negen gemeenten in dit gebied samenwerken. We staan niet tegenover elkaar, maar naast elkaar. Wethouder Piet Machielsen van de gemeente Oirschot trekt deze pilot als voorzitter van de Stuurgroep. Ook in deze regio is de vraag naar betaalbare huurwoningen veel groter dan het aanbod. Daarnaast zijn er niet genoeg kavels en krijgen we die niet zo snel bebouwd als nodig is. Belangrijk is verder dat de kosten per woning nog steeds stijgen en dat de verhoogde eisen met betrekking tot BENG voor een extra kostenstijging met vijf tot tien procent zorgen.’

Wat is het doel van deze pilot?
‘Het sneller realiseren van meer betaalbare sociale huurwoningen. Enerzijds door het bouwen van gestandaardiseerde woningen die we gezamenlijk goedkoper kunnen inkopen; anderzijds door het implementeren van een efficiëntere werkwijze met betrekking tot het wijzigen van bestemmingsplannen en het beoordelen van omgevingsvergunningen. Met het versnellen van deze procedures worden ook tijd en kosten bespaard. Concreet geldt dat we de komende vijf jaar tweehonderd tot tweehonderdvijftig gestandaardiseerde sociale huurwoningen per jaar willen realiseren, zowel appartementen als ook grondgebonden woningen voor een- of tweepersoonshuishoudens. Het worden overigens geen eenheidsworsten. Aan de binnenkant zullen de woningen weliswaar veel op elkaar lijken, maar aan de buitenkant blijven er voor de individuele gemeenten en woningcorporaties nog voldoende keuze-mogelijkheden. Denk daarbij onder meer aan de gevelbekleding, de daken, de kozijnen en de blokhoogte. Deze keuzemogelijkheden zullen geen invloed hebben op de kosten.’

‘Het bijzondere aan deze pilot is dat we intensief met de negen gemeenten in dit gebied samenwerken’

Hoe is het aanbestedingsproces verlopen?
‘Het openbare aanbestedingsproces is begeleid door de Brink Groep. Alle geïnteresseerde marktpartijen konden zich aanmelden. Die brede blik op de totale markt was een bewuste keuze. We zochten het beste aanbod en hebben ons daarom ook niet beperkt tot marktpartijen uit onze regio. In totaal zijn de stukken zo’n honderdtwintig keer opgevraagd. Het resulteerde uiteindelijk in ruim dertig inschrijvingen, waaruit we op basis van tevoren vastgestelde criteria een longlist van acht bedrijven hebben samengesteld. Het bleken stuk voor stuk industriële bouwers te zijn. Traditioneel opererende bouwbedrijven hebben de longlist niet gehaald. De opdracht voor de appartementen is aan BAM Wonen gegund en de eengezinswoningen zullen door Heijmans worden geleverd. Alle woningen zullen voldoen aan de eisen die tegenwoordig aan duurzaamheid worden gesteld. BENG is de standaard. De woningen kunnen ook ‘Nul-op-de-meter’ worden uitgevoerd.’

We zijn benieuwd naar het kostenplaatje.
‘Zoals gezegd zijn de appartementen bestemd voor een- of tweepersoonshuishoudens. Zij hebben een woonoppervlakte van minimaal 65 m2 en worden in drie tot vijf bouwlagen via een galerij ontsloten. Ze worden voor een maximaal bedrag van € 157.000 inclusief btw per woning ingekocht. De eengezinswoningen hebben een woonoppervlak van 100 m2 verdeeld over twee bouwlagen plus een kap. Deze woningen worden voor maximaal € 150.000 inclusief btw per woning ingekocht. Ze hebben een vaste kern met een flexibele schil. Vermeerderd met grond, nuts en leges kom je op een all-in kostenniveau van € 180.000 inclusief btw.

Hoe is het samenwerkingsproces geborgd?
‘Naast het overleg met Piet Machielsen als bestuurlijk trekker namens de gemeenten en de afspraken die we hebben gemaakt over gezamenlijke communicatie en woordvoering, werken we met een centraal coördinatieteam. Dat team coördineert enerzijds het bouwproces richting de woningcorporaties en anderzijds de planologische procedures richting de gemeenten. In dat verband hebben we afgesproken dat de planologische procedures zoveel mogelijk zullen worden verkort, onder meer door een bouwbesluittoets op hoofdlijnen mogelijk te maken en te streven naar ‘eenmaal vergund, altijd vergund in de regio’. De samenwerking wordt ook geborgd door twee keer per jaar een overlegtafel tussen de gemeenten en de woningcorporaties te blijven organiseren.’

Wat is de volgende stap?
‘Hier in Zuidoost Brabant kunnen we voorlopig vooruit. We zijn een samenwerking voor langere tijd aangegaan. Door deze samenwerking kunnen we de sociale huurwoningen betaalbaar houden en ons woningbestand versneld uitbreiden. Naast de samenwerking met de gemeenten zijn schaalgrootte en bouwproces de bepalende factoren. Wat schaalgrootte betreft ligt het voor de hand om groter te denken dan deze regio. Daarmee kunnen we de toekomst van de sociale woningbouw in handen nemen. Ik weet dat de VNG en Aedes hierover al met elkaar in gesprek zijn. Daarnaast is het belangrijk dat de bouw zich steeds verder gaat industrialiseren, zodat een continue bouwstroom op gang kan worden gebracht.’

___
Bas Sievers is sinds 1 juli 2019 directeur/bestuurder van Woonpartners in Helmond. Daarvoor was hij vanaf 1 oktober 2014 directeur Wonen & Vastgoed bij Wonen Limburg.