Sint Trudo staat bekend als een woningcorporatie die het net even anders doet. Vlak voor de zomer heeft ze in het Eindhovense stadsdeel Tongerle drieënveertig zogenaamde Cubestee-woningen geplaatst. Daarmee speelt ze in op de toenemende vraag naar tijdelijke en betaalbare huisvesting voor starters en mensen met een woonurgentie.
We maken een afspraak met Theo van Kroonenburg, een van drie directeuren/bestuurders: ‘Ik ben nu ruim een jaar bij Sint Trudo in dienst. We werken hier voor mensen met een kleine beurs, die vaak een uitkering hebben en van zorg en ondersteuning afhankelijk zijn. Daar maken wij ons sterk voor. Naast de energetische verduurzaming van ons bezit, is de betaalbaarheid van de woningen een belangrijk beleidsuitgangspunt, maar we willen ook als aanjager fungeren op andere terreinen die in het sociale domein om oplossingen vragen. Denk daarbij onder meer aan toegang tot werk en leefbaarheid in de wijk. In totaal hebben we zo’n 10.000 woningen op onze balans staan. Daarvan zijn er zo’n 7.000 sociale huurwoningen en zo’n 3.000 “slimmer kopen”-woningen, een uniek concept waarmee we mensen met een bescheiden inkomen in staat stellen om ook een eigen huis te kopen.’
Betaalbaarheid
‘Het zijn voormalige sociale huurwoningen die we met een korting van 25% aanbieden. Bij een eventuele latere verkoop delen we de waardevermeerdering of waardevermindering. De waardevermeerdering als gevolg van woningverbetering is altijd voor de koper. We kunnen inmiddels aantonen dat hierdoor in de betrokken wijken een betere menging tussen de lagere en iets hogere inkomens ontstaat en dat komt de leefbaarheid ten goede.’ Theo van Kroonenburg belicht de vijf centrale beleidsuitgangspunten van Sint Trudo: ‘Ik had het al over de betaalbaarheid van onze woningen. Gemiddeld zitten wij op een sociale huur van 484 euro per maand. Ons beleid is erop gericht om ruim onder de eerste aftoppingsgrens van 608 euro te blijven. We willen de woonlasten zo laag mogelijk houden en alleen met de inflatie verhogen, niet met de kosten van de energetische maatregelen die we laten uitvoeren. Wat de energietransitie betreft is Label B het uitgangspunt voor de bestaande bouw en Label A voor de nieuwbouw.’
‘Een ander belangrijk uitgangspunt is beschikbaarheid. We zijn op dit moment ruim 700 nieuwe sociale huurwoningen aan het bouwen, een zeer hoog percentage nieuwbouw als je dat aan ons totale bezit relateert. Met dit bouwoffensief zetten we ons maximaal in om aan de stijgende vraag binnen de Eindhovense regio te voldoen en daarbij zoeken we de grens van onze LTV-ratio (Loan-To-Value) op. We vinden het ook belangrijk dat sociale huurwoningen op aantrekkelijke plekken staan. Dat kan door bijzondere woonmilieus te creëren of een oude probleemwijk te upgraden. De Trudo Toren (wonen in een verticaal bos) en Landgoed Eikenburg (wonen op een landgoed) zijn goede voorbeelden van het eerste. Het door sloop-nieuwbouw revitaliseren van het stadsdeel Woensel-West staat model voor het tweede.’ Als vijfde uitgangspunt noemt Theo van Kroonenburg de leefbaarheid in de wijken. ‘Supporting People is onze missie en daarbij gaat het nadrukkelijk om meer dan wonen alleen. We doen dat in samenwerking met ketenpartners in het sociaal-maatschappelijk domein.’
Duurzaam gebouwd
Met haar Cubestee-woningen speelt Sint Trudo in op de toenemende en in Eindhoven zelfs dringende behoefte aan tijdelijke en betaalbare woningen: ‘Deze flexwoningen zijn bedoeld voor starters en mensen met een woonurgentie, bijvoorbeeld mensen die zich hier willen vestigen voor werk of mensen die een obstakel in hun leven zijn tegengekomen. Ze kunnen er maximaal twee jaar wonen tot ze doorstromen naar een reguliere woning. De naam is een samentrekking van Cube (kubus) en stee (bedstee). Het concept is bedacht door architectenbureau Onix en verder uitgewerkt door ontwikkelaar Rizoem en Friso Bouwgroep. Ze worden kant-en-klaar in de fabriek van Friso Bouwgroep geprefabriceerd en binnen een dag op locatie geplaatst. In Tongelre staan er nu drieënveertig. Het is een aantrekkelijk complex geworden. Het bestaat uit een combinatie van compacte studio’s met een woonoppervlak van 32 m2 en appartementen met een woonoppervlak van 59 m2. Ze zijn uiteraard duurzaam gebouwd: goed geïsoleerd, aardgasvrij en voorzien van zonnepanelen.’
Exploitatieplaatje
‘Ze kunnen in een paar dagen worden gebouwd, maar het duurt een paar jaar om een geschikte locatie te vinden waar ze kunnen worden geplaatst. Het gaat daarbij om terreinen die in de toekomst een andere bestemming krijgen. Dit soort woningen kan in principe tien jaar blijven staan. Onlangs heeft minister Ollongren van Binnenlandse Zaken besloten om deze termijn met vijf jaar te verlengen. In de praktijk betekent dit dat gemeenten bij het toewijzen van locaties langer kunnen afwijken van het betrokken bestemmingsplan. Dat was uiteraard ook goed nieuws voor het totale exploitatieplaatje. Om een idee te geven van het investeringsbedrag: inclusief het bouwrijp maken van de grond en het aanleggen van parkeerplaatsen kost zo’n Cubestee-woning inclusief btw ongeveer een ton.’ Deze eerste Cubestee-woningen staan op een terrein naast een woonwijk: ‘Met het oog op de leefbaarheid in de wijk hebben we bij de inplaatsing niet het principe “wie het eerste komt, die het eerste maalt” gehanteerd, maar zorgvuldig naar de juiste mix gestreefd.’