Alleen als renovatie of transformatie geen optie is en de vraag veel groter is dan het bestaande aanbod, is er ruimte voor nieuwbouw. In alle andere gevallen moet de hele vastgoedsector op zoek naar methoden voor duurzaam hergebruik van bestaand vastgoed. Dat is volgens de Rabobank de les die we kunnen trekken uit de afgelopen jaren, waarin het evenwicht in de vastgoedsector, met name de kantorenmarkt, volledig zoek was. Er zijn nog volop kansen om de sector er verder bovenop te krijgen.
Gebrek aan vraag
De situatie was uitzichtloos, ruim zes jaar geleden. Miljoenen vierkante meters vastgoed stonden leeg. Bedrijfshallen, scholen, zorggebouwen, maar bovenal kantoren. Teveel gebouwd, zonder dat er écht vraag naar was. Hele gebieden die planmatig bedacht zijn, kwamen leeg te staan, het aanbod was vijf tot zes keer groter dan de vraag. Vele tonnen bouwmateriaal zijn deels zinloos en voor korte termijn gebruikt. Mogelijke oplossingen werden met scepsis bekeken, met name in de kantorenmarkt. Er waren twijfels over het effect van een vrijblijvend convenant en over de echte wil van eigenaren en banken om kantoorpanden af te waarderen. Het waardeverlies stond symbool voor de overdaad in de vastgoedsector.
Verandering
Toch is er veel veranderd, sinds het leegstandsissue rond 2010 echt werd onderkend. Publieke en private partijen hebben bestrijding van leegstand gezamenlijk tot prioriteit gemaakt. Publieke partijen stimuleren aanpak van leegstand door bestemmingswijziging te versoepelen en nieuwbouw aan banden te leggen. Taxateurs waarderen leegstaand vastgoed af, waardoor versneld een realistische prijs voor lege gebouwen is ontstaan. Projectontwikkelaars zien kansen in deze nieuwe markt en beleggers staan in de rij voor opgeknapte en goed verhuurde (ver)nieuwbouwprojecten. Zonder transformatie zou de huidige markt er totaal anders uitgezien hebben. In zes jaar tijd is meer dan 3 miljoen vierkante meter aan kantoren uit de markt gehaald, waarvan in 2016 zo’n 1 miljoen vierkante meter.
Geen trend meer
“Nederland kent voor de komende decennia een verduurzamingsopgave die uit twee onderdelen bestaat: energiereductie en transformatie van lege gebouwen naar andere functies”, zegt Maarten Donkers, manager Kennis bij Rabo Real Estate Finance. “Er wordt wel gezegd dat het hoge tempo aan transformaties nu wel voldoende is geweest, maar wij zien nog volop kansen. Bovendien is de noodzaak niet verdwenen. Duurzaam hergebruik van bestaand vastgoed door renovatie of transformatie is niet langer een trend of een gevoelde urgentie van marktpartijen. Het is een nieuwe gemeenschappelijke verantwoordelijkheid in hele sector, van opdrachtgever tot financier.”
Projecten
Volgens Leontien de Waal, sectorspecialist Bouw moet altijd eerst gekeken worden of een pand gerenoveerd kan worden om de levensduur te verlengen en de ecologische voetafdruk te verkleinen. Als dat niet haalbaar is, bijvoorbeeld omdat het niet past bij de behoefte van de gebruiker, is transformatie een goede oplossing. “Als grootste en meest lokale financier van bouw en vastgoed ondersteunen wij overal in het land transformatieprojecten. In ruim zes jaar tijd hebben we met de Rabobank 1,5 miljoen vierkante meter aan vastgoedtransformaties gefinancierd. Dat zijn 300 voetbalvelden die niet onnodig zijn bebouwd.”
Laaghangend fruit
Volgens sommigen is met alle transformaties van de afgelopen jaren het laaghangend fruit wel geplukt. “Dat horen we steeds, maar toch groeit het aantal transformaties nog ieder jaar”, stelt Donkers. “Het accent lag de afgelopen jaren op kantoorruimtes, maar we zien ook kansen voor winkels en maatschappelijk vastgoed, zoals scholen en zorginstellingen.” Er zijn nieuwe bestemmingen nodig voor die getransformeerde panden. “In binnensteden en in dorpskernen bijvoorbeeld zien we nu vooral horeca ontstaan, maar ook woningbouw, een culturele functie of meerdere functies ineen kunnen prima invullingen zijn.”
Transformatie niet de enige oplossing
Niet alle behoefte kan met transformatie worden ingevuld. Met name in de woningmarkt is het tekort dermate dat transformatie alleen het niet kan oplossen. Sloop en nieuwbouw zijn dan onvermijdelijk. Toch kan transformatie zeker wel een deel van de vraag beantwoorden. Steeds vaker worden kerken en scholen omgebouwd tot woningen. Voormalige verzorgingshuizen bieden goede mogelijkheden om omgevormd te worden tot centra met zelfstandige woonruimte voor ouderen en andere zorgbehoevenden. Verzorgingshuizen zijn wel vaak relatief oud en kennen een laag energetisch comfort, wat aanzienlijke aanpassingskosten met zich mee brengt. Door tijdelijk een deel van het bestaande complex te verhuren aan studenten, jongeren en migranten kunnen investeringen worden gespreid.
Energielabel
Opgeschroefde labelnormen en eisen aan energieprestaties voor utiliteitsgebouwen zullen een extra stimulans geven aan transformatie. In 2023 moeten alle kantoren in Nederland minimaal een energielabel C hebben, anders mogen ze niet meer worden verhuurd of verkocht. Eigenaren worden zo gedwongen te investeren in duurzaamheidsmaatregelen om hun panden toekomstbestendig te maken. De Waal: “In nagenoeg alle praktijkvoorbeelden gaat transformatie gepaard met forse investeringen in maatregelen die het gebouw aantrekkelijker en energiezuiniger maken. Daarmee wordt echte langetermijnwaarde toegevoegd.”
Transformatie in de praktijk: A’DAM Toren
“Samen optrekken met investeerders, huurders en kopers, risico’s beter verdelen, realistische plannen en veel aandacht voor kwaliteit, dat zijn de ingrediënten voor succesvolle transformaties”, zegt Bob Jansen, oprichter en eigenaar van ontwikkelaar Lingotto. “In het voorjaar van 2016 volgde voor ons de ultieme bekroning van deze overtuiging door de opening van de A’DAM Toren.”
Creatieve broedplaats
In nauwe samenwerking met partners Club AIR, ID&T en Massive Music transformeerde Lingotto het voormalige Shell-kantoor in Amsterdam tot een broedplaats voor de muziek- en uitgaansindustrie. Na het startschot voor de ombouw in 2014 is er ruim 60% energie bespaard ten opzichte van de originele energievoorziening.
Duurzaamheid is een voorwaarde
Jansen vervolgt: “Een voorwaarde voor transformatie is een duurzame aanpak, wat allereerst betekent dat je moet streven naar toekomstbestendige plekken die een aangenaam verblijf faciliteren. Bij voorkeur met maximaal hergebruik van in het gebouw aanwezige materialen en constructies. We hebben met de A’DAM Toren een bijdrage geleverd aan de herontwikkeling van stadsdeel Noord, maar uiteraard niet ieder ‘uit de mode geraakt pand’ kan een A’DAM Toren worden. Ik geloof echter in oprechte en intensieve co-creatie van waaruit sterke concepten ontstaan die nog veel meer transformaties mogelijk maken.”
Zelf aan de slag met transformatie
Ondanks dat een aanzienlijk deel van de transformaties plaatsvindt in de vier grote steden, is de spreiding aan transformaties over Nederland best groot. Dat komt doordat de meeste herontwikkelingen tot stand komen door kleine tot middelgrote projectontwikkelaars die vooral op hun lokale markt actief zijn. Zij zien letterlijk de gaten tussen vraag en aanbod en met lokale kennis zijn zij in staat om op maat transformaties te realiseren. Doordat de kennis over transformatie toeneemt zal het totale aantal transformaties en de spreiding over het land verder toenemen. Welke kansen ziet u, bijvoorbeeld om panden te transformeren naar woningen?