Wim Fieggen, directeur IVVD – Het is alweer bijna tien jaar geleden dat de crisis in de economie toesloeg, met verstrekkende gevolgen voor de vastgoedmarkt. Ineens werd er geen huis meer verkocht en was er een fors overschot aan kantoor- en winkelruimte. De slimme vastgoedeconoom had dit zien aankomen.
Het is alweer bijna tien jaar geleden dat de crisis in de economie toesloeg, met verstrekkende gevolgen voor de vastgoedmarkt. Ineens werd er geen huis meer verkocht en was er een fors overschot aan kantoor- en winkelruimte. De slimme vastgoedeconoom had dit zien aankomen. De Herengrachtindex gaf aan dat de huizenprijzen in 2008 op een absolute historisch top stonden sinds 1628. Dat kon zo niet doorgaan. Ook op de kantoren- en winkelmarkt was duidelijk dat er voor de vele nieuwe gebouwen in aanbouw onvoldoende vraag zou zijn. De kritische analist had de commerciële vastgoedmarkt al het stempel van volwassenheid gegeven. De groei is eruit. Het is nu een vervangingsmarkt. Nieuw vervangt oud. Het thema in deze markt is voortaan sloop/nieuwbouw of herontwikkeling/renovatie. Dat is nu een structureel kenmerk van deze markt.
Transformatiemarkt
De economische crisis die in 2008 begon, was diep. Niet alleen in Nederland, maar eigenlijk overal in het ontwikkelde Westen. Het wapen tegen de crisis was een extreem lage rente. In eerste instantie kwam dit ten goede aan de huizenmarkt. Die trok weer aan en de huizenprijzen staan inmiddels op een aantal plekken alweer boven het niveau van 2008. Hoger waren ze historisch gezien nog nooit. Hoge prijzen lokt aanbod uit en daarmee kwam de transformatiemarkt op gang. Het in onbruik geraakte vastgoed is ineens kandidaat voor ombouw naar woningen. Vorig jaar was deze transformatie de belangrijkste reden dat de leegstand in de kantorenmarkt in Amsterdam daalde. De lage rente trekt de huizenmarkt aan. De torenhoge huizenprijzen trekken op hun beurt weer de transformatie in de vastgoedmarkt aan. Maatschappelijk vastgoed profiteert ook, want ook hier worden in onbruik geraakte gebouwen omgebouwd tot woningen. Hoe gaat het nu verder?
Laat-Cyclisch
Als het goed is, neemt de economie nu het stokje over. Vastgoed is van nature laat-cyclisch, omdat eerst de economische groei zorgt voor extra werkgelegenheid, vervolgens zorgt deze werkgelegenheid voor uitbreiding van bedrijven en daarmee voor meer vraag naar vastgoed. Naast transformatie is het nu ook de economische expansie die de leegstand verder doet dalen. Economisch gezien bevindt de vastgoedsector zich nu in opgaande fase. Vastgoed komt op stoom. Deze opgaande fase is cyclisch en met een vertraging gekoppeld aan de groei van de werkgelegenheid. De verwachting is reëel dat de economische groei nog even doorzet.
Vastgoed op Stoom
Welke ontwikkelingen kunnen de stoom er weer vanaf halen? Dat zijn unieke gebeurtenissen als het doorzetten van het economisch protectionisme in de Verenigde Staten en de economische gevolgen van het doorvoeren van de Brexit. Beide ontwikkelingen zitten nu nog in de pijplijn en hebben nog geen directe gevolgen. Cyclisch gezien zijn er geen tekenen dat de huidige economische expansie ten einde loopt. Klassieke voortekens daarvan zijn sterk oplopende inflatie en rente. Op korte termijn schijnt dus het zonnetje. Het vastgoed ligt op stoom voor een paar mooie jaren. Profiteer ervan. Neem afscheid van wat je niet langer wil hebben. Ik ga zelf de komende maanden nadenken of deze mooie periode niet een gelegenheid is om afscheid te nemen van mijn eigen huis. Maar ja, waar moet ik dan wonen?
Column door Wim Fieggen – directeur IVVD