Interview met Roeland Brouns, directeur Vastgoed bij ’s Heeren Loo – ’s Heeren Loo neemt op portefeuilleniveau stappen met standaardisatie van woonconcepten en duurzaamheid. Tijdens het gesprek blijkt dat kennisdeling voor ’s Heeren Loo ook belangrijk is. ‘De ervaring die wij hier opdoen, delen wij graag met anderen’.
’s Heeren Loo neemt op portefeuilleniveau stappen met standaardisatie van woonconcepten en duurzaamheid. Goede aanleiding voor een interview met Roeland Brouns, directeur Vastgoed bij deze zorginstelling. Tijdens het gesprek blijkt dat kennisdeling voor ’s Heeren Loo ook belangrijk is. ‘De ervaring die wij hier opdoen, delen wij graag met anderen’
’s Heeren Loo Zorggroep gaat meer dan 125 jaar terug en is ooit begonnen in Ermelo op een terrein van meer dan 80 hectare. Nu zit deze zorginstelling door geheel Nederland met 550.000 m2 vastgoed. Het betreft 1000 gebouwen en 11 zorgparken (vroeger aangeduid met instellingsterreinen). Ruim tweederde is eigendom. De vastgoedorganisatie is deels centraal in Amersfoort en deels regionaal dichtbij de zorg gehuisvest. Roeland Brouns begon een kleine twee jaar geleden als directeur Vastgoed bij ’s Heeren Loo Zorggroep. Iemand met veel kennis en ervaring in het zorgvastgoed.
Wat is de inhoud van jullie woonvisie?
‘Wij ondersteunen cliënten het liefst zo lang mogelijk in of dichtbij huis. Wanneer dit niet meer mogelijk is, bieden wij uiteenlopende mogelijkheden van wonen met ondersteuning. Zowel in de wijk als op een zorgpark.
Een belangrijk element in onze huisvestingsvisie is standaardisatie. Veel van onze cliënten hebben baat bij een beschermde woonomgeving. Wij hebben daarvoor een standaard woon- of huisvestingsconcept ontwikkeld, een eigen studio met eigen sanitair, bij elkaar ongeveer 27 m2. Zo’n studio is onderdeel van een woongroep die in de basis bestaat uit twee keer vier studio’s met een gemeenschappelijke huiskamer en keuken. Deze basisopzet is geschikt voor de huisvesting van verschillende typen zorgzwaarte. Dat geeft flexibiliteit. De standaard opzet levert ons nog meer op. We hebben relatief weinig voorbereidingstijd nodig om tot een vastgesteld ontwerp te komen en de uitvoeringstijd is ook korter vanwege de voorspelbaarheid en opgedane kennis bij onze bouwpartners. Dit vertaalt zich vervolgens ook door in lagere investeringskosten. Deze uitgangspunten in ons huisvestingsconcept hanteren we ook als kader voor renovatie en tevens als uitgangspunten voor nieuwbouw in huur.’
Past tijdelijke huisvesting in jullie visie?
‘Tijdelijke huisvesting zou zeker kunnen passen, wanneer het kwalitatief een volwaardig alternatief is. Het is echter tot op heden nog relatief duur door de korte afschrijvingsperioden die door de leveranciers gehanteerd worden met daarbij ook nog een geringe restwaarde. Om het financieel haalbaar te krijgen, zal er enerzijds meer durf nodig zijn om aan de gebruikte materialen een goede restwaarde toe te kennen. Dat is een kwestie van circulariteit. Anderzijds moet er meer vertrouwen ontstaan dat wij na een periode van tijdelijk gebruik er weer een nieuwe gebruiker voor vinden.’
Wat is het effect van stijgende bouwkosten?
‘Door de stijgende bouwkosten stopt de innovatie. De bouw kan zo niet verder. In de bouwketen zitten veel mogelijkheden tot besparing en die moeten nu echt gerealiseerd gaan worden. Er zijn duidelijke kansen om hier ook circulariteit en energieneutraliteit in mee te nemen. Het gaat om doen en durven. Juist ons standaard huisvestingsconcept leent zich uitstekend om verder door te ontwikkelen naar “prefab” toe. De stijgende bouwkosten geven de impuls om meer in de fabriek te maken en daarna te monteren op de bouwplaats. Dat moet leiden tot lagere kosten doordat de bouwketen wordt versimpeld en de productiviteit omhoog gaat. Wij zijn met een pilot bezig om daarover meer te leren.’
Hoe kreeg duurzaamheid daarin een plaats?
‘Vorig jaar is ’s Heeren Loo de strategie geactualiseerd. In de koers die is uitgezet is duurzaamheid geen apart uitgangspunt meer, maar een integraal onderdeel. Via een zelfverklaring met behulp van ISO 26000 is aangegeven hoe wij dat hebben geïmplementeerd. Ons vastgoed is onderdeel van deze zelfverklaring. Doordat duurzaamheid in alle aspecten van de organisatie integraal wordt meegenomen, moeten wij in de verantwoording naar de Raad van Bestuur ook aangeven hoe wij duurzaamheid een plek geven en wat wij concreet doen.
Als sector werken wij naar een Green Deal voor de zorg dit najaar. Vier hoofdonderwerpen zitten in deze green deal, te weten energietransitie, circulaire economie, medicijnresten uit het milieu houden en een gezonde leefomgeving. Meeste nadruk ligt toch wel op de energietransitie, de CO2-reductie.
Wat doen jullie concreet daaraan?
‘Wij hebben in kaart gebracht hoe wij onze vastgoedportefeuille, het eigen bezit, specifiek voor energie kunnen verduurzamen. Daarbij zijn vier scenario’s doorgerekend. Het eerste scenario is gebaseerd op de huidige milieuwetgeving die je nu al verplicht om elke investering die je binnen vijf jaar kan terugverdienen, te doen. Wij doen dat door het op te nemen in de renovatieplannen en in de onderhoudsplannen. Uitgangspunt is dat we gebruik maken van natuurlijke vervangingsmomenten om zo aan te sluiten bij de onderhoudscyclus van gebouwen. Het tweede scenario gaat er vanuit dat wij alle gebouwen naar energielabel A brengen. Probleem met een energielabel is dat het weinig zegt over het daadwerkelijke energieverbruik van een gebouw. Daarom vind ik scenario drie een beter scenario. Dat gaat uit van 50% CO2-reductie, in lijn met het klimaatakkoord van Parijs en de plannen van Rutte III. Dat betekent maatregelen in de sfeer van isolatie, het toepassen van ledverlichting, het gebruik van warmterugwinning, warmtepompen e.d De eerste doorrekening voor onze vastgoedportefeuille geeft voor dit scenario een extra investering aan in orde van grootte van ruim 25 miljoen euro. Het laatste scenario gaat uit van 100% energieneutraal en volledig gasloos. De eerste doorrekeningen hiervan laten investeringen zien van tegen de 100 miljoen euro voor onze gehele vastgoedportefeuille. Een investeringsbedrag dat met de huidige financiering niet haalbaar is.
‘Wij willen gaan voor de 50% reductie en de snelheid waarin is uiteraard mede afhankelijk van de financiële mogelijkheden die de overheid al of niet gaat bieden. De stap naar 100% neutraal zal mijns inziens niet gemaakt moeten op het individuele gebouwniveau. Dat kan wel voor nieuwbouw maar niet voor al het bestaande vastgoed. Dat is veel te duur, inefficiënt en ook niet nodig omdat die stap gezet moet worden met collectieve energievoorzieningen die 100% duurzame energie opwekken. Dat kan eventueel zelf, door inkoop of in samenwerking met andere partijen. Meer innovatie in de bouw, zowel in proces als product gaat ons daarbij zeker helpen.’