1 januari 2023 was een belangrijke mijlpaal voor kantooreigenaren. Vanaf deze datum zijn kantooreigenaren verplicht om minimaal een energielabel C te hebben voor hun kantoorpand.
Met een geldig A, B of C label voldoet u dus aan de norm voor 2023. Deze verplichting geldt voor alle kantooreigenaren, dus ook voor overheden. Juist overheden zouden dit op orde moeten hebben gezien hun voorbeeld- en aanjaagfunctie. Naast de eigenaarsrol heeft de gemeente ook een controlerende rol in het private domein. In dit artikel willen wij uiteenzetten wat het juridisch kader is, uitzonderingssituaties, manier van handhaven op het moment dat er niet wordt voldaan aan de norm en hoe deze norm in de praktijk kan worden geïmplementeerd.
Wetgeving
Deze verplichting komt voort uit artikel 5.11 uit het Bouwbesluit 2012[1]. Hierin wordt aangegeven dat het per 1 januari 2023 niet meer is toegestaan een kantoorgebouw te gebruiken of in gebruik te nemen zonder een geldig energielabel zoals bedoeld is in het Besluit energieprestatie gebouwen.[2] In dit besluit worden ook de voorwaarden voor het toepassen van een energielabel benoemd.
Maar voor welke kantoorgebouwen gelden deze regels en wanneer kan je spreken van een gebouw met een kantoorfunctie? In de regeling energieprestatie gebouwen[3] wordt het begrip “Utiliteitsgebouw” benoemd. Een utiliteitsgebouw is een gebouw of gedeelte daarvan met een gebruiksfunctie als bedoeld in artikel 1.1 tweede en derde lid van het Bouwbesluit 2012. Anders gezegd alle gebouwen zonder woonfunctie vallen onder dit begrip. Dit begrip is dus veelomvattend: een gebouw met een kantoorfunctie en nevenfuncties of een gebruiksfunctie voor administratie vallen ook onder het begrip utiliteitsgebouw en komen in aanmerking voor de nieuwe energielabel norm. Toch hoeven niet alle kantoorgebouwen te voldoen aan de nieuwe norm. De uitzonderingssituaties zijn onderstaand weergegeven in een beslisboom.
De gemeente als eigenaar van een kantoorgebouw
De gemeente heeft zelf ook vastgoed in haar bezit. Dit betekent dat zij als kantooreigenaar ook de verantwoordelijkheid heeft om haar kantoorpanden te voorzien van minimaal een energielabel C, per 1 januari 2023. Maar zijn gemeenten op de hoogte van welke onroerend goed wel en niet voldoen aan de energielabel C verplichting? Het is belangrijk om binnen de gemeente de vastgoedportefeuille en het beheer hiervan goed op orde te hebben. Metafoor Vastgoed en Software merkt dat niet alle gemeenten goed inzicht hebben in de risico’s. Voorbeelden hiervan zijn dat er geen revisietekeningen van panden zijn, het verdwijnen van kennis met vertrekkende medewerkers en het ontbreken van voldoende capaciteit op een centraal punt. Het structureren van de vastgoedportefeuille is belangrijk om inzichtelijk te krijgen welke panden er nog moeten voldoen aan de nieuwe norm. Als u vanuit de eigenaarsrol meer tips wil hiervoor, kunt u dit nalezen in het artikel “Afdelingen vastgoed gemeenten hebben genoeg te doen!”
De rol van de vastgoedbeheerder is om specifieke kenmerken vast te leggen van de (kantoor)gebouwen, zoals het bouwjaar, energielabel en gebruiksfunctie. Ook dient de bijbehorende gebouwstrategie inzichtelijk te worden gemaakt. De strategie kan bijvoorbeeld zijn afstoten of kortdurend exploiteren. Door al deze informatie op gebouwniveau, of zelfs gebruikersniveau, beschikbaar te hebben kan er worden vastgesteld welke kantoorgebouwen moeten voldoen aan de label c verplichting. Als het huidige energielabel niet voldoet aan de huidige eisen of als er nog geen energielabel is toegepast, maar het gebouw niet voldoet aan de uitzonderingen, dan is er werk aan de winkel. Middels een maatwerkrapport kan relatief snel inzichtelijk gemaakt worden welke maatregelen nodig zijn om een stap te zetten in het energielabel. Ook kan het rapport helpen ter onderbouwing waarom dit pand toch onder de uitzonderingen valt.
Tips voor de vastgoedbeheerder:
- Informatie over de panden dient op orde en actueel te zijn;
- Een actueel vastgoedbeleid, in samenhang met een accommodatiebeleid, kan helpen zodat de gebouwperspectieven organisatorisch zijn afgestemd;
- Een routekaart verduurzaming gemeentelijk en maatschappelijk vastgoed geeft goed inzicht in de organisatie en de portefeuille;
- Draag zorg voor voldoende capaciteit, kennis en financiële middelen om deze verduurzaming goed aan te pakken. Ook dit kan geregeld worden in het uitvoeringsplan van een routekaart.
Handhaven door de gemeente
De gemeente heeft een controlerende rol en moet toezicht houden op het naleven van de nieuwe norm per 1 januari 2023. Alle kantoren die geen uitzonderingssituatie zijn, dienen minimaal een energielabel C te hebben. Met behulp van een Gis-viewer kan de gemeente inzichtelijk maken hoeveel kantoorgebouwen er zich in de gemeente bevinden en welke al wel of niet voldoen aan de norm. Nu kan de gemeente gericht te werk gaan. Dat kantoorgebouwen vanaf 1 januari 2023 minimaal een energielabel C moeten hebben, is al vanaf 2017 bekend gemaakt en een jaar later vastgelegd in het bouwbesluit. Het zou daarom kunnen zijn dat de gemeente hier al mee bezig is geweest en de eerste stappen in dit proces al heeft gezet. Vanaf nu is het dus belangrijk om de controle uit te voeren. Het is van belang dat de gemeente, als overheid, de kantooreigenaren (nogmaals) op de hoogte stelt van de nieuwe norm en haar rol in dit proces. De kantooreigenaren dienen met een plan te komen om binnen een redelijke termijn over te kunnen gaan op energielabel C. Indien dit niet gebeurt dan mag de gemeente binnen een redelijke termijn handhaven. Een redelijke termijn zou 12 weken kunnen zijn. De gemeente kan handhaven middels het opleggen van een last onder dwangsom, eventueel gevolgd door een last onder bestuursdwang.
De bestuurlijke bevoegdheid om te handhaven vloeit voort uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het gelijkheidsbeginsel is ook een belangrijk beginsel in dit proces. Het is daarom belangrijk dat de gemeente bij dit handhavingsproces stelselmatig en consistent aan het werk gaat.
Voor toezicht en handhaving op de labelplicht is tot 2030 circa € 12 miljoen beschikbaar voor gemeenten en gemandateerde omgevingsdiensten. Jaarlijks wordt een deel daarvan uitgekeerd via het gemeentefonds.
Wilt u geholpen worden bij een vastgoed-op-orde traject? Of bij het opstellen van de routekaart? Onze medewerkers kijken graag met u mee wat wij voor uw gemeente kunnen betekenen. Dit kan in de vorm van extra capaciteit, maar ook door het opstellen van adviezen op inhoudelijk of organisatorisch vlak. Neem contact met ons op door te bellen naar 088 – 00 66 100 of te mailen naar info@metafoorvastgoed.nl. Of dien uw vraag direct in, via onze adviesdesk.
Door Melanie Moonen en Jelle Postma
[1] https://rijksoverheid.bouwbesluit.com/Inhoud/docs/wet/bb2012/hfd5/afd5-3/art5-11
[2] wetten.nl – Regeling – Besluit energieprestatie gebouwen – BWBR0023734 (overheid.nl)
[3] wetten.nl – Regeling – Regeling energieprestatie gebouwen – BWBR0020921 (overheid.nl)