De professionaliteit in het Gemeentelijk Vastgoed groeit met de dag. Dat is ook nodig gezien de stapeling van opgaven waar de gemeenten voor staan. Hoe staat het er nu voor? Waar komen de gemeenten vandaan en wat zijn de belangrijkste aandachtspunten voor de komende jaren. Duidelijk is dat de gemeente niet alleen een voorbeeld- maar ook een aantrekkersrol heeft.
In de IVVD-studio zijn Rudie de Vries, senior beleidsadviseur duurzaamheid bij de gemeente Haarlem, Demian Keetelaar, beleidsmedewerker vastgoed bij de gemeente Utrecht, en Ruud van Vliet, senior adviseur bij Stichting W/E adviseurs, samengekomen met Wim Fieggen van IVVD voor een rondetafelgesprek over ‘Trends in het gemeentelijk vastgoed’. Van dit gesprek is een videoregistratie gemaakt, alsmede het onderstaand verslag.
Terugkijkend op de laatste tien jaar wat waren dan de trends?
Demian: ‘De aandacht heeft voluit gelegen op de energietransitie, het reduceren van de energievraag van de vastgoedportefeuille en het opwekken van duurzame energie op of aan de gebouwen. De laatste jaren is er veel aandacht gekomen voor circulair bouwen en klimaatadaptieve maatregelen, maar dat staat bij ons nog in kinderschoenen.’
‘De energietransitie is de komende jaren een hot item in samenhang met de inzet op warmtenetten’
Rudie: ‘Als we tien jaar teruggaan in de tijd was toen het grote vraagteken: wat gaan we doen met ons vastgoed en duurzaamheid. De vastgoedportefeuille hadden wij destijds ook nog niet in kaart. Wat zijn de panden, de gebruikers, de oppervlaktes, de energielabels, het energiegebruik, noem maar op. Dat was allemaal niet inzichtelijk. We hebben eerst die hele kluwen moeten ordenen. Dat was een enorme klus en daar zijn we het grootste deel van die tien jaar wel mee bezig geweest. Van daaruit konden we plannen gaan maken. Daarnaast zijn we op een andere manier gaan werken. Werken in regie. Dat betekent dat je de contracten over beheer en onderhoud anders gaat inrichten. Dat heeft een grote invloed gehad op het werk en daarmee op wat je kan bereiken.’
Ruud: ‘Het gesprek voeren over het onderwerp duurzaamheid kostte in het begin veel moeite. Dat was mijn ervaring in ieder geval. In de afgelopen tien jaar is daar wel een echte kanteling in ontstaan. Het is een stuk makkelijker geworden, ook omdat er meer verplichtingen zijn opgelegd en de opgave vanuit het Klimaatakkoord duidelijk is neergelegd. De (sectorale) routekaart geeft daarbij houvast om een startpunt te vinden. Bovendien ligt er ook grote druk vanuit de voorbeeldrol. ‘Wat doen jullie nou eigenlijk zelf?’, is een veelgehoorde vraag. Veel gemeenten zijn echter nog wel bezig de basisinformatie goed op orde te krijgen, voordat zij aan de meer strategische vragen toekomen, zoals wát te doen met de opgave die er ligt.’
‘Alles zal integraal bekeken moeten worden. De complexiteit zal verder toenemen’
Wat zijn trends voor de komende tien jaar?
Demian: ‘De gemeente Utrecht heeft twee weken geleden een nieuwe ruimtelijke strategie gepresenteerd. Wij willen zoveel mogelijk functies met elkaar combineren in een beperkt oppervlak. Daarin zal het maatschappelijk vastgoed gaan meebewegen, zowel voor de nieuwe voorzieningen die wij nodig hebben als voor de bestaande. Het vraagstuk van verduurzamen is een behoorlijk complexe in een steeds verder verdichtende stad. Het moet wel betaalbaar blijven en dat is niet altijd een eenvoudige opgave. Ook sociaal-economische aspecten worden steeds belangrijker. Iedereen moet een gebouw kunnen gebruiken waarvoor het bedoeld is, ongeacht de fysieke gesteldheid. Alles zal integraal bekeken moeten worden. De complexiteit zal verder toenemen.’
Rudie: ‘De betaalbaarheid van de vergaande verduurzamingsopgave is een hele belangrijke. Marktpartijen zullen hier ook goed op moeten inspelen. Zij moeten echt meebewegen en niet hun hand overspelen. De energietransitie is de komende jaren een hot item in samenhang met de inzet op warmtenetten. Hoe gaan we dat aan elkaar koppelen en verder brengen? De gemeente heeft hier een duidelijke aantrekkersrol. Een ander belangrijk trend is het, ook al door Demian genoemde multifunctionele gebruik van gebouwen zodat deze beter benut gaan worden. Een belangrijke vraag die volgens mij ook op ons afkomt, is of wij als gemeenten al die gebouwen wel in eigendom moeten hebben.’
Ruud: ‘Naast de energietransitie is er ook een andere transitie nodig en dat is die naar een circulaire economie. Marktpartijen zijn zoekende hoe zij circulair bouwen moeten gaan invullen. Overheden, waaronder gemeenten, hebben daarbij een hele belangrijke rol, omdat zij een van de grootste opdrachtgevers voor vastgoedontwikkeling zijn. Op het moment dat jij als overheid een vraag stelt aan de markt, zoals ‘Bouw een raadhuis’ of ‘Bouw een school’, dan moet je goed nadenken over hoe je die vraag stelt. De wijze waarop, kan de markt richting een circulaire economie sturen. Je stimuleert de markt met oplossingen te komen en zo innovatie in gang te zetten. Dat is niet een voorbeeldrol, maar meer een aantrekkersrol.’
Moet de focus niet vooral gericht zijn op CO2-reductie?
Rudie: ‘CO2-reductie staat centraal in de afweging in welke gebouwen wij de komende jaren gaan investeren. Wij hebben een budget georganiseerd en daarmee willen wij zoveel mogelijk CO2 besparen in onze portefeuille, anders gezegd wij gaan voor de meeste CO2-reductie per geïnvesteerde euro.’
Ruud van Vliet: ‘Je kan op een heel praktische wijze sturen op het hergebruik van materialen’
Ruud: ‘Als je te veel stuurt op CO2-reductie krijg je ook te maken met afnemende meeropbrengsten per geïnvesteerde euro in termen van CO2-reductie. De winst van nog verder isoleren is relatief laag. Dan moeten wellicht ook andere afwegingen meegenomen worden om een betere balans met het gebruik van het gebouw te krijgen: weegt de CO2-reductie op tegen de consequenties van het toepassen van meer materiaal? Als CO2-reductie een dogma wordt, dan ga je mogelijk op andere zaken verliezen. Mensen moeten in dat gebouw ook kunnen functioneren. Als het een school betreft, moet er bovenal op gezonde manier geleerd kunnen worden en moet de exploitatie betaalbaar zijn. Je moet het juiste perspectief kiezen en niet het paard achter de wagen spannen.’
Demian: ‘Als je het hebt over klimaatdoelen, dan staat CO2-reductie centraal. Wij hanteren zelf binnen onze organisatie dat gebouwen energieneutraal moeten worden. Maar het is ook belangrijk hoe je de opgave betreffende CO2-reductie betaalbaar houdt op het moment dat je een interventie doet in een gebouw. Je moet je daarbij afvragen: welke technologische mogelijkheden heb ik nu en welke verwacht ik in de toekomst? Ik denk dat innovatie in de loop der jaren een deel van de CO2-reductie zal moeten invullen om het uiteindelijke doel te kunnen halen. Ook speelt mee dat wij voor een deel van de reductie ook afhankelijk zijn van de ontwikkeling van warmtenetten. Het is nu nog niet duidelijk wanneer en in welke volgorde dat gaat plaatsvinden.’
Ruud: ‘Dan kom je toch weer op de no-regret maatregelen uit. Die zitten voornamelijk in de hoek van de energiebesparing. Maar nogmaals: een te grote focus op alleen CO2 kan ten koste gaan van andere zaken die ook heel belangrijk zijn zoals gezondheid.’
Rudie: ‘Voor de CO2-reductie zie ik wel dat het steeds minder uitmaakt welk college er zit. Het is standaardonderdeel van beleid geworden.’
Welke rol gaat circulair vastgoed spelen?
Ruud: ‘Inmiddels begint er wel enige consensus te komen over de definitie van circulair vastgoed. In de basis is het een waardevraagstuk. Grondstoffen moeten hun waarde behouden en zo steeds weer opnieuw gebruikt kunnen worden. Het uiteindelijke doel is dat er geen nieuwe grondstoffen meer nodig zijn.’
Demian: ‘Het gaat om bescherming van materialen, van milieu en van waarde. De afschrijvingsmethodiek die wij hanteren gaat ervan uit dat alles tot nul afgeschreven wordt. Maar als grondstoffen hun waarde behouden zou je aan de materialen die op enig moment vrijkomen, ook een waarde-erkenning moeten toevoegen. Dat principe zou je, om mee te beginnen, kunnen toepassen in de meerjarenonderhoudsplanning.’
Rudie: ‘Het gaat erom dat we voorkomen dat grondstoffen hun waarde verliezen. Dat principe kan je toepassen in je werk met behulp van bijvoorbeeld de R-ladder. De circulaire gedachte zal een steeds groter onderdeel uit gaan maken van de aanbestedingen die de overheid doet. Het zal bovendien een belangrijker onderwerp worden als dat ook vanuit de wet gevraagd wordt. Daar wordt nu door de wetgever nog weinig aandacht aan besteed.’
Ruud: ‘Je kan op een praktische wijze sturen op hergebruik van materialen. Mooi voorbeeld is de woningcorporatie die in het bestek van een nieuw woningproject bakstenen voorschrijft die gemaakt zijn van het materiaal dat vrijkomt uit de sloop van de oude woningen.’