Gezocht: duidelijkheid voor
verduurzaming van kantoren
‘Het gebouw zelf is niet in strijd
met het bouwbesluit, het mag
alleen maar niet worden gebruikt’
september 2020 13
COLUMN
Vastgoed is geen rustig bezit. Overal
gebeurt wel wat, maar waar gaat het heen?
Verhuurderheffing is ingevoerd, maar daar
wordt weer aan gemorreld, de Omgevings-wet
zou al in 2017 ingevoerd worden, BENG
werd uitgesteld, de Warmtewet is in 6 jaar
twee keer fors op de schop genomen en
Wet Collectieve Warmtevoorziening (Warm-tewet
2.0) is in voorbereiding en onder-tussen
is het door ‘het nieuwe normaal’
volstrekt onzeker hoe het kantoren- en
winkellandschap er over twee jaar uit ziet.
Een ding lijkt wel zeker, de ‘verdozing’ van
het landschap lijkt voorlopig niet te stop-pen.
Positief gezegd: een mooie plek voor
zonnepanelen.
Ook staat de invoering van het minimale
energielabel C voor kantoren nog steeds
op de agenda voor 2023. Hoewel het bijna
zover is, is het nog geen gelopen race of de
huurder of de verhuurder er nu verantwoor-delijk
voor is om dat te realiseren. Is een
kantoor zonder C-label gebrekkig, heeft de
huurder recht op huurprijsvermindering en
de verhuurder de plicht om het gebrek op
te lossen, of is de huurder als gebruiker de
pineut? Ook hier schept de wetgever geen
duidelijkheid en wordt geen keuze gemaakt.
Daarom lijkt het erop uit te draaien dat het
een gezamenlijk probleem is, afhankelijk
van de omstandigheden van het geval en de
afspraken tussen de huurder en de verhuur-der.
Hoewel voor juristen natuurlijk weer een
bron van werk, is dit niet hoe het zou moe-ten
omdat het leidt tot discussies, hogere
kosten en dus vertraging.
Waar zit het probleem? Het Bouwbesluit
geeft aan dat een gebouw niet langer als
kantoor gebruikt mag worden als het niet
minimaal een C-label heeft. Het gebouw
zelf is niet in strijd met het Bouwbesluit,
het mag alleen niet worden gebruikt. Een
gebouw heeft bovendien niet direct een
gebrek als het in strijd is met de eisen
van het Bouwbesluit, dat hangt af van de
omstandigheden.
Omdat de regeling in het Bouwbesluit niet
is gericht op een specifieke partij, kan alleen
handhavend worden opgetreden tegen de
partij die het in zijn macht heeft de overtre-ding
te beëindigen. De huurder kan op zich
besluiten het gebruik te staken, maar een
reële optie is dat vaak niet. Voor het tref-fen
van maatregelen aan het gebouw geldt
dat de huurder dit vaak in zijn macht heeft,
bijvoorbeeld door de verlichting aan te pas-sen
naar LED, maar als meer bouwkundige
ingrepen nodig zouden zijn, is de verhuurder
daarvoor beter geëquipeerd, soms met toe-stemming
van de huurder.
Partijen hebben elkaar dus nodig en moe-ten
in gesprek. De ROZ-modelbepaling voor
dit onderwerp helpt wel een beetje de pijn
te verdelen: als de maatregelen voor reke-ning
van de huurder komen, draagt de ver-huurder
voor 50% bij. En als de kosten voor
rekening van de verhuurder komen, kan de
huurprijs worden verhoogd, rekening hou-dend
met de besparing in gebruikskosten
van de huurder. Maar omdat niet duidelijk
is voorgeschreven wie het initiatief neemt,
en die bepaalt wat er moet gebeuren, blijft
echte actie uit. Een gemiste kans en de ver-traging
is al zichtbaar: zo’n 60% van het
kantooroppervlak voldeed vorig jaar nog
niet en dat percentage neemt maar heel
langzaam af. Het zal er wel toe leiden dat
ook 2023 wordt verschoven of dat de ‘hand-havingsprioriteit’
elders komt te liggen,
waardoor kostbare tijd verloren gaat in het
aanpakken van de moeder van alle crises,
de klimaatverandering.
Jesse Zijlma is advocaat
bij BarentsKrans
en hoofd van de sectie
vastgoed. Gespecialiseerd
in juridische
aspecten van duurzame
energie, van
zonnepark tot verduurzaming
van vastgoed.
/