ZORGVASTGOED
‘Het intramu-rale
apparte-ment
is ook in
opkomst, omdat
dit persoonlijke
leefruimte biedt
aan de bewoners’
18 Vastgoedsturing #16
bijna 500 miljoen euro geïnvesteerd in intra-murale
en particuliere woonzorg. De stijgende
belangstelling zorgt voor een toegenomen
wederverkoopbaarheid.
Aanvangsrendement
Met de toegenomen belangstelling en con-currentie
onder beleggers is ook het aan-vangsrendement
gedaald. Hoewel dit ook in
de brede vastgoedmarkt de afgelopen jaren
het geval was, bleek, mede als gevolg van de
institutionalisering van particulier woonzorg-vastgoed
als belegging, de daling van het aan-vangsrendement
in dit segment krachtig. Het
prime nettoaanvangsrendement voor intramu-raal
en particulier woonzorgvastgoed ligt op
respectievelijk 4,65% en 4,90% (bron: CBRE).
Het gaat dan om het meest courante vast-goed,
op de beste locaties met een solvabele
huurder en een langjarig contract. Voor par-ticulier
woonzorgvastgoed liggen aanvangs-rendementen
hoger, omdat ook de risico’s
als hoger worden ingeschat. Vaak is namelijk
sprake van een kleinere en minder solvabele
exploitant, zijn de gebouwkenmerken soms
meer specialistisch van karakter (kleinschalig
of monumentaal) en dus minder alternatief
aanwendbaar, en kunnen de relatief hogere
huurniveaus risicovoller zijn. Omdat steeds
meer van deze risicoverhogende factoren
aan het verdwijnen zijn, kruipen de aanvangs-rendementen
van particulier en intramuraal
woonzorgvastgoed meer naar elkaar toe.
Waardegroei
Omdat ook de lange rente de afgelopen jaren
is gedaald, is de spread ofwel de risicopremie,
voor intramuraal en particulier woonzorgvast-goed
relatief hoog. Ten opzichte van het prime
nettoaanvangsrendement bedraagt deze
spread namelijk circa 5%-punt. Ten opzichte
van andere, meer traditionele beleggingsseg-menten
zoals woningen, winkels en kantoren,
waar prime nettorendementen rond 3% liggen,
is dit een flinke extra premie. Zeker wanneer
het relatieve conjunctuurongevoelige karak-ter
van zorgvastgoed in ogenschouw wordt
genomen. Tijdens de COVID-19-crisis heb-ben
we bijvoorbeeld gezien dat overheden
en zorgverzekeraars vergaande regelingen
hebben getroffen om de continuïteit van zorg-verleners
te waarborgen. Meer dan in andere
vastgoedsectoren. De impact van de crisis op
huur- en waardeontwikkelingen wordt voor
zorgvastgoed daarom als relatief beperkt
ingeschat, vergeleken bij andere vastgoed-segmenten.
Politieke besluiten – vaak gezien
als een risico voor zorgvastgoed – zijn nu dus
een bescherming.
Tegenover het hogere risico en de beperkte
conjunctuurrisico’s staat de relatief beperkte
mogelijkheid om hoge indirecte waardegroei
te realiseren zoals bij de woningmarkt de afge-lopen
jaren het geval is geweest. Van leeg-waardestijgingen
(of dalingen) is vanwege
contracten met hoofdhuurders bij woon-zorgvastgoed
namelijk nauwelijks sprake. De
inflatiegerelateerde langjarige huurcontracten
zorgen ervoor dat een waardestijging alleen
via de huurgroei tot stand kan komen.
Intramuraal en particulier woonzorgvastgoed
kenmerkt zich dus door een hoger direct
rendement met beperkte, maar stabiele
waardegroei.
Conclusies
• De dubbele vergrijzing en de noodzaak
tot verduurzaming leiden tot een
grote vraag naar courante woningen
voor zorgbehoevende bewoners;
• De financiële beleggingskarakteristieken
voor intramuraal en particulier
zorgvastgoed zijn aantrekkelijk;
• De belangstelling van beleggers
voor dit type zorgvastgoed zal de
komende jaren verder toenemen;
• Ook omdat dit beleggingssegment
uitstekende kansen biedt om te
investeren met maatschappelijk
rendement. <
Dit artikel is geschreven door Joost de Baaij,
manager Research bij Syntrus Achmea Real
Estate & Finance en recent in vrijwel dezelfde
vorm gepubliceerd in Financial Investigator.