Vastgoedorganisaties van gemeenten zijn sterk in ontwikkeling. Die professionaliseringsslag is al jaren gaande, maar er moeten duidelijk nog stappen naar concretisering worden gemaakt. Doelstellingen worden nog niet altijd goed vertaald in de plannen en vastgoedafdelingen staan soms nog te ver af van de politieke beleidsmakers. Er is dus nog werk aan de winkel.
Hoe kunnen doelstellingen beter vertaald worden naar beleid en moeten vastgoedorganisaties niet dichter tegen deze beleidsvelden aanschuren? Die vragen stonden centraal bij de presentatie van de tweede Nationale Trendradar Gemeentelijk Vastgoed 2019 tijdens de Gemeentelijk Vastgoed Dag van IVVD op 9 oktober. Vastgoedprofessionals van diverse gemeenten gingen op Nyenrode Business Universiteit met elkaar in discussie over de laatste trends in hun vakgebied. Daarbij werd vooruitgekeken naar de komende jaren en werden potentiële valkuilen onder de loep genomen. Aan de hand van drie prikkelende stellingen werd de discussie op gang geholpen.
De eerste stelling, ondanks alle goede bedoelingen blijft de aansluiting met beleid voor de vastgoedorganisatie vrijwel onbereikbaar, maakte meteen de tongen los. Want als die aansluiting uitblijft, wat is dan de meerwaarde van de vastgoedmanagers? De zaal was het dan ook overwegend oneens met deze stelling. ‘We hebben juist veel meer aansluiting met beleid gekregen’, stelde een bezoeker. ‘Daar zijn we lang voor aan het werk geweest, maar dat is bij ons goed gelukt. Omdat we als vastgoedafdeling geen eigen begroting meer hebben, landt het vastgoed begrotingstechnisch bij de beleidsafdelingen waarvoor wij het vastgoed beheren. De aansluiting is zo veel directer geworden. Wij zijn nog steeds verantwoordelijk voor het vastgoed, maar de verschillende beleidsafdelingen moeten daar begrotingstechnisch verantwoording voor afleggen.’
Politieke belangen
Toch zijn er ook bezoekers die wel wat in de stelling herkennen. ‘Ik werk bij een kleine gemeente met verschillende kernen en daar zie je de kernenproblematiek al snel om de hoek kijken als het over vastgoed gaat. Elke kern heeft z’n eigen vastgoed en dat maakt het beleidstechnisch lastig. Intern werken we met alle beleidsvelden goed samen, maar er spelen toch altijd allerlei politieke belangen mee. Dat is nu eenmaal de realiteit als je voor een gemeente werkt.’
Een trend die ook in deze trendradar duidelijk naar voren komt is de verduurzamingsambitie bij gemeenten. Deze duurzame ambities hebben grote invloed op de portefeuillesturing en het is de vraag of vastgoedmanagers daar wel zo blij mee zijn. De tweede stelling luidde dan ook: de energietransitie dwarsboomt de portefeuillesturing en het portefeuilleplan. Een gewaagde stelling in een tijd waarin de stikstofcrisis ons met de neus op de feiten drukt. De mensen in de collegezaal zijn het er dan ook bijna unaniem mee oneens.
Vastgoed goed in beeld
‘In Wageningen zijn we druk bezig met de eerste fase van het verduurzamen van het gemeentelijk vastgoed’, laat een vastgoedprofessional weten. ‘We hebben hiervoor een aantal panden uitgekozen, onze kernvoorraad, waar we plannen voor hebben ontwikkeld. Bij deze panden willen we de CO2-uitstoot flink omlaag brengen. Maar ook voor de rest van het vastgoed hebben we een globale indicatie laten maken om te zien hoe we ervoor staan en wat er nog moet gebeuren. Het is daarmee een belangrijk onderdeel van het beleid en ik kan niet zeggen dat deze doelstellingen het beleid dwarsbomen.’
Toch komt Henk Hoogland, vastgoedmanager bij de gemeente Almere, met een belangrijke kanttekening. ‘De vraag naar verduurzaming komt wel steeds meer in schril contrast te staan met hoe de markt zich ontwikkelt. Als die zich blijft ontwikkelen met telkens maar stijgende prijzen dan komt die duurzaamheidsambitie onder druk. Dan wordt het hele verduurzamingsverhaal op een gegeven moment onbetaalbaar. Je krijgt dan een integrale weging van de beschikbare budgetten en dan kunnen de keuzes wel eens heel anders uitvallen. Je ziet overigens nu al bij veel gemeenten dat duurzaamheidsambities in allerlei plannen opduiken, maar dat er geen budgetten voor worden vrijgemaakt. Er worden te weinig centen gereserveerd voor de benodigde maatregelen.’
Goede planning belangrijk
Toch is het volgens Michel Cenin, vastgoedmanager bij de gemeente Waddinxveen, niet alleen maar een kwestie van geld. Goede planning speelt ook een belangrijke rol bij verduurzaming. ‘Wij zijn al jaren geleden begonnen met het vergroenen van onze meerjarenonderhoudsplannen. Zodoende hoeven veel duurzame maatregelen niet veel duurder te zijn. Je moet alleen natuurlijke momenten kiezen voor de toepassingen. Als je bijvoorbeeld kozijnen gaat vervangen, dan kies je nu voor hr++glas, dat is niet veel duurder dan dubbel glas. Zo kun je het vastgoed verduurzamen zonder meteen veel extra geld kwijt te zijn.’
Een oplossing voor het verder verduurzamen van het vastgoed kan ook gezocht worden in het afstoten van vastgoed. De markt kan wellicht beter en sneller slagen maken met het verduurzamen van deze gebouwen omdat er meer investeringskapitaal is. Ook worden vastgoedafdelingen ontzorgd als vastgoed buiten de gemeentelijke organisatie wordt gebracht. De markt lijkt er wel oren naar te hebben, maar hoe denken gemeenten daar over? De derde stelling luidde dan ook: de vastgoedportefeuille van gemeenten zal uiteindelijk alleen bestaan uit panden die de markt niet goedkoper kan aanbieden.
‘We roepen dit al tien tot vijftien jaar’, stelt een bezoeker. ‘Maar gemeenten hebben en houden nog steeds veel vastgoed dat ook op de markt aangeboden kan worden. De markt wil wel, maar de gemeenten houden bijna allemaal de deur dicht. Of dat een goede tendens is weet ik niet. In principe hoeven gemeenten helemaal geen vastgoed te hebben.’
Cenin ziet het niet snel gebeuren dat gemeenten veel vastgoed verkopen. ‘Zes jaar geleden wilde onze gemeentesecretaris al het gemeentelijk vastgoed afstoten. Dat moest allemaal naar de markt worden gebracht. We zijn nu zes jaar verder en we hebben nog steeds evenveel vastgoed. Er spelen nu eenmaal altijd sentimenten en politieke beleidsdoelen mee. Een gemeente zonder vastgoed, dat zie ik dan ook niet snel gebeuren.’
De Nationale Trendradar Gemeentelijk Vastgoed is samengesteld op basis van negen interviews met personen werkzaam in het gemeentelijk of daar nauw bij betrokken zijn. Uit deze interviews zijn op basis van de grootste gemene deler trends geselecteerd waarmee gemeenten nu te maken hebben of gaan krijgen. Bekijk hier de trends.
Alle trendradars die IVVD uitbrengt zijn te lezen en/of te downloaden via deze link