Met de Wet goed verhuurderschap wordt het voor verhuurders, verhuurbemiddelaars en beheerders van woon- en verblijfsruimte verplicht te handelen in overeenstemming met de regels van goed verhuurderschap.
Wet goed verhuurderschap
Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Deze wet brengt een aantal gedragsvoorschriften voor verhuurders met zich mee. De wet kent ook een aantal gevolgen en verplichtingen voor gemeenten. De gemeente heeft hierbij bovendien een dubbele rol: de wet kent verplichtingen voor de gemeente als verhuurder van woon- en verblijfsruimte[1], maar ook voor de gemeente als toezichthouder. In dit artikel lichten wij de belangrijkste gevolgen en verplichtingen toe.
De gemeente als verhuurder
Met de Wet goed verhuurderschap wordt het voor verhuurders, verhuurbemiddelaars en beheerders van woon- en verblijfsruimte verplicht te handelen in overeenstemming met de regels van goed verhuurderschap. Dit betekent dat de verhuurder van woon- en verblijfsruimte zich dient te onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid. Voor de gemeente, en andere overheden, als verhuurder gelden met name de volgende verplichtingen:
- De verhuurder mag niet discrimineren. Hieruit volgt onder andere dat de verhuurder een heldere en transparante selectieprocedure dient te hanteren waarbij objectieve selectiecriteria worden toegepast bij het openbaar aanbieden van de woon- of verblijfsruimte[2];
- De verhuurder mag niet intimideren;
- De waarborgsom mag maximaal tweemaal de huurprijs bedragen;
- De huurovereenkomst dient schriftelijk vastgelegd te worden. Dit geldt alleen voor huurovereenkomsten die worden gesloten na 01 juli 2023;
- De verhuurder dient de huurder schriftelijk te informeren over zijn of haar rechten en plichten;
- De verhuurder dient een schriftelijk werkwijze op te stellen en uit te voeren voor het tegengaan van woondiscriminatie.
Ten aanzien van het verhuren van woon- of verblijfsruimte aan arbeidsmigranten geldt verder dat de schriftelijke informatie moet worden verstrekt in de taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft.
De meeste gemeenten zullen al grotendeels voldoen aan deze regels. Het schriftelijk informeren van de huurder over zijn of haar rechten en plichten en het opstellen van een werkwijze inzake het tegengaan van woondiscriminatie, zal echter nog niet voor elke gemeente gebruikelijk zijn. Het is van belang om hier op korte termijn mee te starten.
De gemeente als toezichthouder
Omdat gemeenten zich doorgaans slechts beperkt bezighouden met de verhuur van woningen, zullen bovenstaande verplichtingen waarschijnlijk niet tot een aanzienlijke lastenverzwaring leiden. De gemeente heeft in het kader van de Wet goed verhuurderschap echter ook een rol als toezichthouder. Het college van Burgemeester en Wethouders is belast met deze toezichthoudende rol. Deze rol brengt een aanzienlijke taak met zich mee. De gemeente kan bijvoorbeeld een bestuurlijke boete opleggen als een verhuurder van woonruimte binnen die gemeente zich niet houdt aan de regels van goed verhuurderschap. Ook kan zij in een verhuurverordening een vergunningsplicht opleggen. In het uiterste geval kan de gemeente de verhuurder verplichten om het beheer van de woon- of verblijfsruimte over te dragen aan een beheerder die optreedt namens de gemeente.
De gemeente kan bovenstaande toezichthoudende taken pas goed uitvoeren als zij de meldingen van ongewenst verhuurdersgedrag ontvangt. Daarom verplicht de Wet goed verhuurderschap gemeenten een meldpunt in te stellen waar klachten over ongewenst verhuurdersgedrag kunnen worden gemeld. Hierna worden de toezichthoudende rol van de gemeente en de verplichting tot het instellen van het meldpunt nader toegelicht.
Het meldpunt voor ongewenst verhuurdersgedrag
De gemeente moet een meldpunt instellen waar huurders (inclusief arbeidsmigranten), woningzoekenden, omwonenden en anderen terecht kunnen met signalen, vragen en klachten over ongewenst gedrag van verhuurders of verhuurbemiddelaars. Het meldpunt moet laagdrempelig benaderbaar zijn en moet het kosteloos en anoniem melden van misstanden mogelijk maken. Gemeenten krijgen tot uiterlijk 1 januari 2024 de tijd voor het zorgvuldig optuigen van het meldpunt. Vanuit het Rijk worden gemeenten hiervoor financieel gecompenseerd.
Het meldpunt biedt de huurder verder hulp in concrete situaties en woningzoekenden worden zo nodig doorverwezen naar andere bevoegde instanties zoals een huurteam (als dat in een gemeente aanwezig is), de gemeentelijke antidiscriminatievoorziening, de Huurcommissie, de klachtencommissie van de woningcorporatie of een juridisch loket of rechtswinkel.
Onze tips voor het instellen van het meldpunt:
- In veel gemeenten zijn er al ‘huurteams’ actief die huurders verder kunnen helpen. Ook heeft elke gemeente verplicht een antidiscriminatievoorziening. Probeer hiermee samen te werken;
- Denk na over de wijze waarop ICT behulpzaam kan zijn in het organiseren van het werkproces en de informatiestroom;
- Denk – al bij de invoering – na over monitoring en evaluatie;
- Het is mogelijk om het meldpunt regionaal vorm te geven;
- Zorg voor een ruime informatievoorziening rond goed verhuurderschap via de gemeentelijke website, zowel gericht op huurders als op eigenaar-verhuurders en bemiddelaars.
Het beheer overnemen: de belangrijkste aandachtspunten
Er kan, indien aan een verhuurder of verhuurbemiddelaar reeds tweemaal eerder een bestuurlijke boete is opgelegd voor het overtreden van de algemene regels, besloten worden tot inbeheername van de huurwoning of de verblijfsruimte.
Onder inbeheername wordt verstaan: “het aan derden in gebruik geven van een woon- of verblijfsruimte of gebouw waarin de woon- of verblijfsruimte gelegen is, het innen van de huurpenningen, alsmede het verrichten van alle handelingen met betrekking tot die woon- of verblijfsruimte of dat gebouw die volgens het burgerlijk recht tot de rechten en plichten van een verhuurder behoren met uitzondering van vervreemden en bezwaren.”
Een inbeheername geldt alleen voor het pand waarin de regels worden overtreden. Er is dus geen sprake van onteigening of het ontnemen van eigendom en een inbeheername is altijd een tijdelijke maatregel.
Onze tips bij inbeheername:
- Zodra het besluit tot de inbeheername genomen is, heeft de eigenaar geen beschikkingsmacht meer. Je moet als gemeente dus vooraf hebben geregeld wie alle beheertaken overneemt;
- Wie gaat de beheertaken uitvoeren? Te denken valt aan de gemeentelijke afdeling vastgoed of aan een woningcorporatie;
- Er zijn grofweg twee soorten inbeheername te onderscheiden:
- De inbeheername waarbij alleen de huur wordt overgenomen; en
- De overname waarbij ook sprake is van achterstallig onderhoud, waarbij gebreken moeten worden aangepakt of verbeteringen aan het verhuurde moeten worden uitgevoerd. De overname kan je logischerwijs neerleggen bij een partij die ervaring heeft met beheer en verhuur, samen met een projectleider en een aanverwante aannemer;
- Soms moeten de bewoners elders onder worden gebracht (bij grote onderhoudsproblemen). Houd er, bij het kiezen of opzetten van een beheersorganisatie, rekening mee dat deze partij ook ervaring heeft met en ruimte heeft voor het elders huisvesten van huurders;
- Het verdient aanbeveling om te proberen geen exceptionele kosten te maken. Hierover kan een (juridisch) conflict ontstaan bij de terugvordering van de kosten;
- Het risico van een inbeheername is dat je (veel) meer kosten maakt dan vooraf gepland en dat deze kosten (zeer) moeilijk zijn terug te vorderen, met name als er sprake is van woningverbetering. Een optie kan zijn om beslag te laten leggen op de andere bezittingen van de eigenaar.
Beëindiging van de inbeheername
De inbeheername is niet aan tijd gebonden, maar is wel een tijdelijke maatregel die opgeheven kan worden als door de verhuurder voldaan is aan de volgende drie voorwaarden:
- De verhuurder heeft door middel van een verhuurplan naar het oordeel van het college van Burgemeester en Wethouders voldoende aannemelijk gemaakt dat hij in de toekomst zal handelen in overeenstemming met de algemene regels van goed verhuurderschap en/of de vergunningsvoorwaarden;
- Indien van toepassing: de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen zijn uitgevoerd;
- Indien van toepassing: de (na verrekening met de geïnde huurpenningen) resterende kosten zijn door de verhuurder voldaan.
Voor meer informatie inzake de inbeheername verwijzen wij naar de handreiking van de VNG.
Ingrijpende wijzingen in het huurrecht
De Wet goed verhuurderschap is slechts één van de recente ontwikkelingen in het huurrecht. Door aankomende regelingen, zoals de regulering van de middenhuursector, zal het huurrecht ingrijpende wijzingen ondergaan. Vanwege de val van het kabinet in juli 2023 is het echter de vraag of al deze wijzigingen op korte termijn van kracht zullen worden. Wij houden de ontwikkelingen nauwlettend voor u bij. Houd onze website in de gaten voor het laatste nieuws.
[1] Het gaat hierbij om elke vorm van verhuur van woon- of verblijfsruimte, waaronder de verhuur van woon- of verblijfsruimte aan statushouders of arbeidsmigranten, verhuur van oneigenlijke dienstwoningen en verhuur van ligplaatsen voor woonschepen. Bij het sluiten van gebruiksovereenkomsten voor opvang van vluchtelingen is de Wet goed verhuurderschap niet van toepassing.
[2] Gelet op de regels uit het Didam-arrest (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) zal de gemeente hoogstwaarschijnlijk aan deze verplichting voldoen.