Om verspreiding van het coronavirus tegen te gaan, hebben veel bedrijven op last van de overheid de deuren moeten sluiten. Deze huurders hebben voor langere tijd geen inkomsten meer, maar wel kosten, waaronder de huurprijs. De vraag komt dan ook op of deze huurders aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering. Advocaten- en notarissenkantoor BarentsKrans belicht kort enkele huurrechtelijke aspecten van deze sluitingen.
De gevolgen voor bedrijven, verenigingen en organisaties die tijdelijk de deuren moeten sluiten zijn groot. Voor langere tijd komen er geen inkomsten binnen, terwijl veel kosten gewoon doorlopen. Vele huurders willen daarom huurprijsvermindering, maar daarvoor is nodig dat de sluiting als ‘gebrek’ wordt aangemerkt, en de advocaten van BarentsKrans verwachten niet dat een rechter gauw zal oordelen dat daarvan sprake is.
Staat de huurder dan helemaal met lege handen? Dat hoeft niet volgens de advocaten van BarentsKrans, maar dat is afhankelijk van de gemaakte afspraken tussen partijen. Ook zou een huurder zich mogelijk op ‘onvoorziene omstandigheden’ kunnen beroepen. De lat voor een geslaagd beroep daarop ligt hoog en de kans van slagen is zeer afhankelijk van de omstandigheden van het geval. “Maar gezien deze uitzonderlijke situatie en de vergaande gevolgen daarvan sluiten wij een geslaagd beroep daarop niet uit.”
Exploitatieplicht
Ook de verhuurder wordt getroffen door de crisis. Huurders die de deuren hebben gesloten, voldoen namelijk niet aan hun exploitatieplicht. Kan een verhuurder eisen dat een huurder de deuren weer opendoet? De vraag stellen is hem beantwoorden. Door de verplichte sluiting kán de huurder de bedrijfsruimte simpelweg tijdelijk niet exploiteren. “In deze uitzonderlijke omstandigheid lijkt ons dat een beroep van huurder op overmacht zou kunnen worden gehonoreerd. Worden de kabinetsmaatregelen weer ingetrokken, dan zal de huurder uiteraard wel weer aan zijn exploitatieverplichting kunnen én moeten voldoen.”
Wat mag nu nog wel?
De eet- en drinkgelegenheden die de deuren hebben moeten sluiten, mogen nog wel eten en drinken bij mensen thuis bezorgen of laten afhalen. Wel is hierbij belangrijk of dit op grond van de huurovereenkomst is toegestaan, en dat is zeker niet altijd het geval. BarentsKrans adviseert huurders die van plan zijn een bezorg/afhaaldienst aan te bieden, om in gesprek te gaan met de verhuurder en hierover duidelijke afspraken te maken. “Wil de verhuurder niet meewerken? Dan kunnen wij ons voorstellen dat – gezien deze bijzondere omstandigheden – de rechter kan worden verzocht de huurovereenkomst tijdelijk te wijzigen, zodat het gewijzigde gebruik wordt toegestaan.”
In juni organiseert IVVD de cursussen “Huurrecht Woonruimte” en “Huurrecht Bedrijfsruimte”. Hierin worden de huurrechtelijke gevolgen van de kabinetsmaatregelen behandeld. Van beide cursussen is nu ook een online format beschikbaar voor het geval dat de intelligente lockdown van Nederland langer duurt.