december 2019 13
COLUMN
Of je nu een woningcorporatie, een
gemeente of belegger bent, iedereen moet
zijn vastgoed gaan verduurzamen. Wie de
documentaire An Inconvenient Truth heeft
gezien zal doordrongen zijn van het feit dat
de Aarde aan het opwarmen is en het klimaat
over de hele wereld aan het veranderen is.
Elke keer als ik tijdens de cursus over duurzaamheid
een stukje van An Inconvenient
Truth laat zien zijn de aanwezigen onder de
indruk. Maar er zijn er weinig die opmerken
dat Al Gore laat zien dat ongeveer de helft
van Nederland onder water gaat verdwijnen
als gevolg van het opwarmen van de Aarde.
Mogelijk wensen wij dat te negeren, maar
investeerders uit Amerika en Canada vragen
daar steevast naar. Denken wij dat het zo’n
vaart niet zal lopen?
We moeten verduurzamen of we willen of
niet. Als we allemaal samen ons uiterste best
gaan doen, kunnen we het tij misschien nog
keren. Maar Nederland staat nog vol met
woningen, kantoren, winkels, ziekenhuizen en
scholen die energetisch ver onder de maat
scoren. Sommigen met een energielabel dat
zo slecht is dat het pand, wát je ook doet,
hooguit verbeterd kan worden naar energielabel
B, maar nimmer energieneutraal
gemaakt kan worden. Althans niet zonder
onverantwoord hoge investeringen.
Wat doen we met al die oude bestaande
gebouwen? Terwijl ik deze column schrijf,
kijk ik uit het raam naar het gemeentehuis
van Geldrop. Geld voor nieuwbouw zat er
niet in, dus moest er gerenoveerd worden.
Kosten 5,5 miljoen euro. Tijdens de bouw
werd besloten om ‘van het gas af te gaan’.
De kosten zijn inmiddels opgelopen tot 7
miljoen euro. Althans volgens het Eindhovens
Dagblad. Uit ervaring weet ik dat er
gesnoept wordt uit potjes voor onderhoudskosten.
We hebben straks immers geen
energiekosten meer; daarvoor hebben we
Sander Koëter
is directeur bij Koëter
Vastgoed Adviseurs
Snoepen uit het onderhoudspotje.
Kan dat wel?
nu warmtepompen en zonnepanelen... Ik
hoop dat dat allemaal goed berekend is. Die
maatwerkadviezen blijken nogal eens niet te
kloppen. Met name als een grootverbruiker
zoals een gemeente elektra en gas tegen
een zeer lage prijs inkoopt en de terugverdientijd
erg lang gaat worden.
Nog even terug naar dat snoepen uit dat
onderhoudskostenpotje. Uit datzelfde potje
moeten de kosten voor preventief onderhoud
betaald worden. Kan dat wel?
Een klein voorbeeld. De eerste Nul-op-de-
Meter woning staat in Wageningen aan de
Tarthorst 104 en werd in juni 2015 opgeleverd.
De oorspronkelijke verkoopprijs was
187.000 euro. Het pand werd na de verbouwing
eind 2017 voor 215.000 euro verkocht.
Volgens mijn bronnen is er voor meer dan
70.000 euro verbouwd. Voor nieuwe projecten
schat men de kosten op 45.000 euro.
Voor een dergelijk woning moet, in niet
verduurzaamde staat, jaarlijks 1.494 euro
gereserveerd worden voor het eigenaarsonderhoud.
In verduurzaamde staat (NOM)
moet er per jaar 2.631 euro gereserveerd
worden. Door de duurzame installaties moet
er dus bijna 75% meer gereserveerd worden!
Natuurlijk mag de huur verhoogd worden
bij sociale huurwoningen op grond van de
energieprestatievergoeding, maar die verhoging
heeft u hard nodig voor de financiering
van het verduurzamen van het pand.
U moet dus oppassen dat u in uw berekeningen
de jaarlijks extra te reserveren onderhoudskosten
voor de duurzame installaties
niet onderschat. Anders worden die gekort
op uw reserveringen voor het normale
onderhoud. U bent gewaarschuwd.
In onze Vastgoed
Taxatiewijzer publiceren
we jaarlijks de
exploitatiekosten van
vastgoed van woningen
tot scholen. We
begeleiden vele verduurzamingsprojecten
van woningen en
kantoorgebouwen tot
gemeenten. Dit zijn
altijd complexe projecten.
Gelukkig beschikken
we over een goed
team van bouwkundigen,
installatietechnisch
adviseurs,
duurzaamheidsadviseurs,
bouwmanagers,
tendermanagers en
zelfs een jurist en een
taxateur. En we hebben
ze allemaal nodig
om ervoor te zorgen
dat de opdrachtgever
waar krijgt voor zijn
geld.
‘Uit ervaring weet ik dat er
gesnoept wordt uit potjes voor
onderhoudskosten’