Huur van woonruimte –
wanneer is genoeg genoeg?
tezamen uitdrukking geven aan de rechtsregel
dat slechts een tekortkoming van voldoende
gewicht recht geeft op (gehele of
gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst.
Uiteindelijk zal een rechter desgevraagd
moeten oordelen over de vraag of,
gelet op alle omstandigheden van het geval,
de ontbinding terecht is of niet. Omdat met
alle omstandigheden rekening gehouden
dient te worden (en dus niet met de bijzondere
aard of geringe betekenis van de tekortkoming)
is het niet nodig om voor sociale
woonruimte bijzondere eisen te hanteren. De
rechter kan namelijk rekening houden met het
belang van de corporatie, andere woningzoekenden
en met de belangen van een tekortschietende
december 2019 7
huurder.
In veel procedures na dit arrest is duidelijk
meer aandacht besteed aan de belangenafweging.
Mijn voorzichtige conclusie is dan
ook dat rechters nu meer ruimte zien om een
echte afweging te maken tussen de belangen
van beide partijen. Het recht om een overeenkomst
te ontbinden is dus minder absoluut
dan voorheen wel werd bepleit. Maar tegelijkertijd
is duidelijk gemaakt dat ontbinding
mogelijk is als ook minder vergaande middelen
ten dienste stonden. Het eindoordeel van
de voorzieningenrechter in dit geval is niet
gepubliceerd, maar uit uitspraken van rechters
nadien is wel af te leiden dat een goed
verhaal van de huurder eerder gehonoreerd
wordt. Uiteraard geldt dat niet voor de huurders
die steevast overlast veroorzaken, voor
de huurder die grof geld verdient aan onderverhuur
en Airbnb of hennepkwekers. Het is
maar net hoe bont het gemaakt wordt.
Vorig jaar werd door de Hoge Raad een arrest
gewezen over de voorwaarden voor ontbinding
van overeenkomsten. Het arrest deed
ook uitspraak over bijzondere voorwaarden
die aan de ontbinding van huurovereenkomsten
van woonruimte worden gesteld. Voor
ontbinding van een wederkerige overeenkomst
(een overeenkomst waarbij beide partijen
een verplichting hebben) biedt de wet
een duidelijke regel. Artikel 6:265 lid 1 BW
bepaalt dat iedere tekortkoming de bevoegdheid
geeft een overeenkomst te ontbinden
tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere
aard of geringe betekenis, deze ontbinding
met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Aanleiding van het arrest is een procedure
tussen een woningcorporatie en een huurster
die onderdak biedt aan een gezin dat
anders op straat zou komen te staan. De corporatie
start een kortgedingprocedure tegen
de huurster en het onderhurende gezin, en
vraagt de rechter toestemming de woning
te ontruimen omdat de huurster de woning
in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst
onderverhuurde. De voorzieningenrechter
gaat ervan uit dat er inderdaad
sprake was van onderhuur en dat dit in strijd
was met de huurovereenkomst, maar twijfelt
over de vraag of in dit geval toepassing
gegeven moet worden aan de hoofdregel
(iedere tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding)
of aan de tenzij-clausule. De voorzieningenrechter
vraagt de Hoge Raad daarom
om een nadere uitleg en om aan te geven of
bij (schaarse) woonruimte bijzondere eisen
gesteld moeten worden aan de ontbinding.
Artikel 6:265 lid 1 BW werd vaak zo uitgelegd
dat ontbinding vrijwel altijd mogelijk was,
tenzij er sprake was van bijzondere, zeldzame
gevallen. Die uitleg blijkt onjuist te zijn,
zo oordeelt de Hoge Raad. De Hoge Raad
formuleert de strekking van artikel 6:265 lid
1 BW zo, dat hoofdregel en tenzij-bepaling
COLUMN
Jesse Zijlma is
advocaat bij BarentsKrans
en hoofd van
de sectie vastgoed.
Gespecialiseerd in juridische
aspecten van
duurzame energie,
van zonnepark
tot verduurzaming
van vastgoed.
Voor de fijnproever:
het arrest van de
Hoge Raad
‘Voorzichtige conclusie is dat rechters
nu meer ruimte zien om een
echte afweging te maken tussen de
belangen van beide partijen’