6 Vastgoedsturing #11 INTERVIEW STEFAAN GIELENS worden. De tendens overal in Europa is dat
ouderen lange tijd thuis blijven wonen en
pas in de laatste 24 maanden van hun leven
echt zorgafhankelijk worden. Dan volgt een
verhuizing naar een omgeving waar die zorg
geboden kan worden. Die laatste periode
van zorgafhankelijkheid wordt door de over-heid
‘‘ ‘Onze “cost of capital” zijn
laag en dat geeft ons een
goede positie op de Europese
zorgvastgoedmarkt voor
verdere groei’
vanuit de sociale zekerheid en/of door
de ouderen zelf vanuit hun eigen vermogen
gefinancierd. Elk Europees land heeft daar-voor
zo zijn eigen regels. Omdat het een
korte periode betreft waarvoor de financie-ring
geregeld moet worden, gaan wij ervan
uit dat de overheid en/of de ouderen zelf dat
ook blijven doen. De inkomstenstromen in
deze markt zijn daarom relatief zeker en dat
geeft ons de mogelijkheid langjarige huur-contracten
af te sluiten met zorgbedrijven.’
Wat zijn de volgende stappen?
‘Op dit moment hebben wij een portefeuille
zorgvastgoed in vier Europese landen, te
weten België, Duitsland, Nederland en het
Verenigd Koninkrijk. De strategie is om Euro-pees
verder te groeien, ook in het aantal lan-den
binnen Europa waar wij beleggen. De
verdere geografisch spreiding heeft te maken
met enerzijds de waardering van het zorg-vastgoed
in de verschillende Europese lan-den
en anderzijds met risicodiversificatie.’
Waar zitten de verschillen in waardering?
‘Belangrijk criterium voor verdere groei is hoe
de prijzen en het volume in de zorgvastgoed-markt
in een bepaald land zich ontwikkelen.
Dat geldt zowel voor de landen waar wij al
een portefeuille hebben, alsook voor nieuwe
landen. De zorgvastgoedmarkt staat in een
aantal Europese landen net aan het begin
van zijn ontwikkeling in termen van prijzen
en volume. De zorgmarkt bestaat in die lan-den
veelal nog uit kleinere zorgbedrijven.
Nederland komt net uit die fase. In sommige
andere landen, zoals België, is de zorgvast-goedmarkt
al zeer volwassen met meerdere
grote zorgbedrijven. Prijzen zijn geëvolueerd
en er heeft al een grote mate van consolidatie
in de zorgmarkt plaatsgevonden. Verschillen
in Europa zijn voor Aedifica interessant. Hier
komt onze expertise als Europese zorgvast-goedbelegger
ons logisch van pas om goed
te kunnen onderscheiden waar ontwikkeling
in termen van prijzen en volume mogelijk is.’
Wat zijn de overwegingen om verder te
diversificeren?
‘Een andere overweging voor verdere geo-grafische
spreiding ligt in de zekerheid van
de inkomensstromen. De financiering van de
ouderenzorg wordt bepaald door nationale
systemen. Veranderingen in die systemen
komen van tijd tot tijd voor en kunnen een
risico opleveren voor de inkomstenstroom
van zorgbedrijven en daarmee voor ons.
Maar veranderingen doen zich zelden overal
tegelijkertijd voor, dus geografische sprei-ding
levert de benodigde risicospreiding
op het vlak van inkomstenstromen. Landen
met stabiele inkomstenstromen zijn natuur-lijk
vanuit zichzelf al interessant voor ons.
Daarnaast zijn er ook nog veranderingen
in de zorg zelf. Op dit moment verdwijnen
bijvoorbeeld in een aantal landen de twee-persoonskamers
en doet in andere landen
kleinschaligheid haar intrede. Mogelijk dat
er in de toekomst zich ook weer andere ten-densen
ontwikkelen. Dit type verandering
heeft gevolgen voor de invulling van het
zorgvastgoed en daarmee ook weer voor
de inkomstenstroom van zorgbedrijven. Elk
Europees land zit hier weer in een andere
fase van ontwikkeling en daarmee is geogra-fische
spreiding ook om deze reden nuttig
vanuit het oogpunt van risicospreiding.’
Stefaan Gielens is CEO van het van oorsprong
Belgische zorgvastgoedfonds Aedifica. Daarvoor
was hij managing director van Almafin Real
Estate. Na een korte periode als hoofd real estate
management voor KBC Real Estate, begon hij in
2005 samen met twee anderen Aedifica.