Als het zorgelement overheerst en
beideovereenkomsten gekoppeld
zijn, dan kan geen beroep op huur-bescherming
wordengedaan
maart 2022 45
COLUMN
Wonen en zorg:
een hecht koppel?
Huurders van woonruimte hebben in Neder-land
vergaande huurbescherming, die is ver-ankerd
in het Burgerlijk Wetboek. Door het
dwingendrechtelijke karakter daarvan, kan
hiervan niet contractueel worden afgewe-ken.
Dit betekent dat een verhuurder de huur
uitsluitend kan opzeggen indien er sprake is
van een in de wet genoemde opzeggings-grond
en de opzegging voldoet aan de
voorgeschreven formaliteiten. Maar zelfs als
deze juridische horde is genomen, dan nog
resulteert die opzegging niet in het einde van
het huurcontract, tenzij de huurder daarmee
instemt. Doet de huurder dat niet, dan zal de
verhuurder een procedure moeten starten
om de opzegging te laten toetsen door de
rechter en moeten vorderen dat de rechter
bepaalt dat de huur eindigt.
Voor een zorgaanbieder die (ook) woningen
verhuurt, is die huurbescherming natuurlijk
niet gunstig. Na het eindigen van de zorg,
wil de zorgaanbieder de woning aanbieden
aan een andere zorgbehoevende en ook is
het financieel ongunstig indien uitsluitend
de woning wordt verhuurd, zonder dat er
zorg wordt verleend. Bovendien wordt er
een woning ‘bezet gehouden’. Een ander
onwenselijk gevolg is dat de zorginstelling
haar woningen niet meer kan verhuren aan
de zorgbehoevenden waaraan zij zorg levert,
waardoor de kwaliteit van de woonvoorzie-ning
en zorg teruglopen.
Een woon-zorgovereenkomst kwalificeert als
een ‘gemengde overeenkomst’. Het beëin-digen
van een overeenkomst van opdracht
(het ‘zorgdeel’) is namelijk véél makkelijker
dan het beëindigen van een huurovereen-komst.
Als het element verzorging duidelijk
overheerst en beide overeenkomsten gekop-peld
zijn, dan kan de zorgbehoevende geen
beroep doen op huurbescherming, zo blijkt
uit de rechtspraak.
Of er sprake is van een ‘overheersend zorge-lement’,
moet per geval worden beoordeeld
waarbij ‘alle omstandigheden van het con-crete
geval’ van belang zijn.
Uit rechtspraak volgt dat wordt gekeken
naar de volgende aspecten:
• Wat is de aard en omvang van het
zorgpakket?
• Zijn de beide overeenkomsten gelijktijdig
aangegaan?
• Zijn de overeenkomsten onderling van
elkaar afhankelijk?
• Is de zorgbehoevende/huurder ermee
bekend, althans kon hij begrijpen dat de
woning hem uitsluitend in zijn hoedanig-heid
van cliënt van de zorgaanbieder ter
beschikking werd gesteld, buiten de regu-liere
toewijzingsregels om, specifiek met
als doel de overeengekomen woonbege-leiding
te faciliteren?
Ongeacht of er sprake is van één gecombi-neerde
huur- en zorgovereenkomst of van
een huurovereenkomst met een daaraan
gekoppelde zorgovereenkomst, geldt verder
dat de beide contracten zodanig nauw met
elkaar verbonden moeten zijn dat het einde
van de ene overeenkomst ook het einde van
de andere betekent.
Het uitsluitend opnemen van een koppeling
is onvoldoende. Uit de overeenkomst zal
ook duidelijk moeten blijken dat deze met
elkaar samenhangen.
Het blijft voor zorgaanbieders dus altijd
goed opletten bij het opstellen van een
huurovereenkomst!
Joke Mikes is
advocaat/partner bij
Justion Advocaten en
lid van de Vereniging
van Huurrecht
Advocaten (VHA).
/