Perfect storm voor zorg en
vastgoed vereist concessies
in de hele keten
Uitdagingen in de zorg- en senioren-huisvesting
maken multidisciplinaire
september 2022 17
COLUMN
De vastgoedsector zit inmiddels in een ‘per-fect
storm’: rentestijging, hoge inflatie, per-soneelskrapte,
tekort aan materialen. Dus
stijgende bouwkosten, onzekerheid, uitstel
en inmiddels ook afstel van projecten. De
zorgsector heeft echter nog een paar extra
uitdagingen. Naast het tekort aan personeel,
is er sprake van stijgende loonkosten, moe-ten
de huidige gebouwen verduurzaamd en
klimaatadaptief worden, is er overheidsbeleid
voor het verder scheiden van wonen en zorg,
dreigt de NHC verlaagd te gaan worden,
lopen de huidige energiecontracten af én is
er weer de verwachting van een coronagolf
dit najaar.
Een extra complicatie is dat deze problemen
vaak vanuit verschillende invalshoeken bena-derd
worden. Duurzaamheidsadviseurs wil-len
het dak isoleren, personeel en bewoners
willen juist koelte, de financiële afdeling wil
geen extra uitgaven op korte termijn.
Om dit te doorbreken, is een benadering
nodig waarbij de oplossing voor één van
deze vraagstukken ook bijdraagt aan de
andere doelen. Denk aan flexibiliteit in type
huisvesting waarbij de behoefte van de
bewoner centraal staat en niet de zorgver-goeding.
Of het combineren van klimaat-adaptatie
(geen installaties in de kelder
bijvoorbeeld), veiligheid, comfort (koeling,
zonwering) en kosten (lagere energiereke-ning)
en niet onbelangrijk: een aantrekkelijke
werkomgeving.
Dit betekent ook een andere werkwijze. Geen
gebouwontwerp vanuit een (verouderd?)
programma van eisen, maar vanuit een zorg-
en welzijnsvisie die meer rekening houdt met
de toekomstige ontwikkelingen. De uitda-gingen
in de zorg- en seniorenhuisvesting
maken een multidisciplinaire aanpak noodza-kelijk.
Allereerst de gemeente: het is absoluut
noodzakelijk dat gemeenten concrete doel-stellingen
formuleren voor deze doelgroep,
bijvoorbeeld een percentage van de woning-bouw
dat bestemd is voor senioren. De
Taskforce Wonen en Zorg heeft daar inmid-dels
mooie resultaten bereikt. Daarnaast is
het belangrijk om in een vroeg stadium de
beoogde vastgoedeigenaar te betrekken, bij-voorbeeld
de corporatie of belegger. Hun vak
is gebouwen ontwikkelen die langjarig aan-trekkelijk
blijven in veranderende omstandig-heden
tegen de beste prijs. Zij hebben kennis
van de woonbehoefte van de toekomstige
bewoners. Zorginstellingen kennen de zorg-
en welzijnsvragen en hebben de ervaring van
aanpak noodzakelijk
de medewerkers. Als je deze expertises com-bineert
leidt dat tot meer waarde dan enkel
vanuit de eigen discipline.
Maar ik ben bang dat er ook concessies
nodig zijn. De ervaring leert dat het zel-den
gebeurt dat prijzen na een periode van
ongekende stijgingen, terugvallen naar het
oorspronkelijke niveau. Dat betekent dat
alle partijen water bij de wijn moeten doen:
de vastgoedketen (inclusief projectontwik-keling)
moet genoegen nemen met lagere
marges, zorgorganisaties krijgen niet meer
alle functionaliteiten in de gebouwen zoals
vijftien jaar geleden, gemeenten moeten hun
beleid en soms hun grondprijzen aanpassen.
Ten slotte nog een persoonlijke noot. Bij het
verschijnen van deze column ben ik inmid-dels
een week of twee werkzaam voor Aedi-fica,
na een prachtige periode bij Bouwinvest
te hebben gewerkt. Ik kijk ernaar uit om de
hoge ambities van Aedifica mee te helpen
realiseren. En we zijn op de goede weg. Zo
is de gemiddelde energie-intensiteit van de
Nederlandse portefeuille al gedaald naar 147
kwh/m2, tegenover een Nederlands gemid-delde
voor zorggebouwen van 285 kwh/m2.
Samen met zorg- en welzijnsorganisaties,
ontwikkelaars en gemeenten gaan we dit
verder uitbouwen. Ik kijk ernaar uit!
Erwin Drenth is
1 september gestart
als Countrymanager
Nederland bij Aedifica.
Hij is sinds 2014 actief
op het gebied van zorg-
en seniorenhuisvesting
en heeft sindsdien geïn-vesteerd
in ruim € 500
miljoen aan vastgoed-projecten
op het gebied
van zorg en welzijn.
Aedifica is een beursge-noteerde
onderneming
die gespecialiseerd is in
het aanbieden van inno-vatieve
en duurzame
vastgoedconcepten
aan zorgexploitanten
over heel Europa, met
een bijzondere focus op
huisvesting voor oude-ren
met een zorgvraag.
Aedifica’s portefeuille
bestaat uit meer dan
600 sites in 8 Euro-pese
landen. Van de
totale portefeuille van
€ 5,3 miljard is € 630
miljoen geïnvesteerd in
Nederland.